地产投资中的常见错误
2019-06-15
但是事实究竟如何呢？也许并不像人们想像的那么容易。尤其是对于新进入地产投资领域的投资者，在积累起丰富的经验之前，还是有很多陷阱需要面对。
1.炒房的麻烦
在地产投资中，一个最吸引人眼球的技巧是炒房（house flipping）。由于美国的地产市场机制非常完善，允许投资者在不占用大量资金的情况下，在极短的时间内购入并出售房屋，通过价差获利。
电视上充斥著社交名人炒房成功的案例。他们利用炒房获取了大量财富。但实际上，大量普通投资者在炒房的时候赔了不少钱，这是因为炒房是地产投资中风险最大的一种类型之一。
对于炒房者来说，最大的风险来自不确定性。此外，炒房还要求投资者对于炒房涉及的各个环节的把握十分到位，比如：房屋的建筑结构、房屋所处的自然环境等。也就是说，炒房是一个技巧性很高、风险性很大的投资领域。
举例来说，假设你看上了一套15万美元的单家庭房，你准备购入，并决定以20万美元的价格卖出。在这个过程中，你还需要投入一部分资金对房屋进行改造或装修。当工程进展非常顺利的时候，你却发现，地下室管道系统需要改造，而这个改造还需要涉及对墙壁等相关部分进行动工。整个工程量远远超过了预期，不但预算透支，还使得工期延迟，这都给你未来的销售带来影响。
那么，如何才能有效控制炒房的风险呢？一个成功的炒房者会巧妙使用房屋检测、地产经纪、项目经理，以及会计等不同的专业人士为其服务。这些专业人士的加入能够帮助炒房者做出合理的决策，虽然无法杜绝炒房的风险，但却能够减少无谓的损失。
2. 房东的苦恼
一种最为常见的地产投资，就是购入房产，然后将其出租，通过收取租金获利。看起来这种投资方式非常稳妥，而且不像炒房那样涉及过多的专业知识和较大的风险。但是，当房东却也并不简单。
要想稳定获利，房东必须解决好找到高质量房客的问题。只有高质量的房客，才能保证稳定的租金来源。其次，如果房客拖欠房租，房东还要通过法律手段来解决，比如：请执法部门驱逐房客。在一些保护租客的地区，这是一个很麻烦的事情，往往让房东头疼。此外，如果房屋内的煤气、水电等出现问题，房东还要能够及时解决。
那么，究竟会遇到什么问题呢？再做一个假设。假如你购入了一套多单元住宅。经过计算，你认为在除去房贷、地税、保险及维护费之后，你每年能够有5%的投资回报，再加上每年2%的房屋增值，这项投资的回报应该在每年7%左右。
当一切准备就绪，租客已经入住之后，一切看起来都在正常运转。但是有一天，你突然接到租客的电话，说他们的房间发现了臭虫。这时，你除了要负担灭臭虫的费用之外，还要为租客提供临时住所，这就是另外一笔开销。
而就在这些都处置停当之后，租户突然抱怨，臭虫再次出现。结果，他认为房东在签约之前有意隐瞒了房间有臭虫的问题，因此中断了房屋出租合约，并把你告上了法庭。
当新的租客签约之前，会问你房间内以前是否发生过什么问题，比如：臭虫，而你们州的法律规定，你必须如实回答。房客得知这些情况之后，便一走了之，你的投资就受到不小影响，这就是房东需要面临的麻烦。
那么如何避免这些麻烦呢？最重要的就是筛选租客。检查租客的背景，包括：租客信用度、过去租房的历史、是否有过破产或犯罪纪录等。只有这样，才能将不合格的租客拒之门外。否则，一旦租客出现问题，在一些保护租客的州，如：加州，在与租客的法律诉讼期间，租客还能照常居住，而且不负担租金。
3. 投资爱彼迎
随著短租民宿业的迅速兴起，爱彼迎成为这个领域最受欢迎的平台之一，很多房主都希望能够通过短租来获得投资回报。
虽然加入爱彼迎已经成为一种时尚，但是投资者必须认识到，即使进入短租民宿，也是要应对各种各样的风险。除了房屋本身的维护之外，适合的房客是一个很大的风险，因为爱彼迎的租户相对于其他传统租赁的房客，较少受到背景检查，这成为一个较大的风险因素。
还有，在爱彼迎这类的短租民宿投资获利的关键，是保持较高的房屋租用率。如何保证较高的房屋租用，对房主来说都是不确定的因素。
那么，在爱彼迎中可能会出现哪些问题呢？
由于爱彼迎的房屋都是装修好的，因此房屋内部设施的损毁或东西的丢失，都将给房主带来经济上的损失。尽管爱彼迎的房主能够要求租客提供身分证明，但是他们无法获取租客是否有犯罪纪录或房屋租用的历史纪录，因此，很多房主都经历过各种各样的噩梦，比如：房屋出现了臭虫、火灾、房客招妓，或因其他犯罪而受到警察突袭等。
对于财务损失，爱彼迎公司为房主提供财务保险，但是这个保险并不包括现金或放在共有区域的物件。而对于珠宝、艺术品等较为贵重物品的赔偿，如果索赔价值超过300美元，房主还必须提供警察局的报告，以及物品价值的证明。
此外，美国各地对于爱彼迎的政策也并不相同，比如：纽约和其他地区，爱彼迎等短租房是被禁止的，这也是投资爱彼迎房产时需要注意的事情。
那么如何避免这些麻烦呢？
由于爱彼迎投资是无法对房客的背景进行详尽调查，因此房东从根本上说，是无法过滤掉那些劣质房客的。承担劣质房客带来的所有损失，包括：财务和房屋设施，就成为做爱彼迎短租民宿生意所必须承担的风险。
也许有的房东会选择在短租屋内安装摄像头，但是在出租前，房东必须告知房客屋内装有摄像头。否则，一旦被房客发现，会引起其他的麻烦，因此也不是最好的办法。而对于美国一些地区（如：加州），在民宿房安装摄像头甚至还属于违法行为。
其实，爱彼迎房东能做的非常有限，最好就是将重要文件和贵重物品放入个人区域。此外，还可以明确禁止使用电热壶、电视、洗衣机等电器。
结语
对于任何一种地产投资而言，都会有相应的风险，不涉及风险的地产投资是不存在的。因此，了解自己所从事的投资类型的风险是开始投资之前必须做的功课。特别还要了解自己所做的投资在风险和回报之间的关系。这样才能心中有数。
由于现代社会的金融监管相对完善，加上科技发展非常迅速，给了现代的地产投资带来极大的方便。今天，即使只投入500美元，也能建立起一个地产投资组合，这是传统地产投资不能想像的。因此，最重要的还是取决于投资者本人，即了解地产投资并明确设定自己的目标，这是走向成功的关键。
来源: 看中国 责编: Kitt
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