美国买房攻略之二：美国买房的步骤

前言

在世界之都纽约购买房产是很多人的梦想，但由于美国买卖房屋，房产投资都比较复杂，不是一篇文章就能介绍清楚的，因为网上的很多这类文章有些都是泛泛而谈，有些一看就不是房产专业人士所写的，不具有参考价值。所以我想结合自己多年的房产中介经验，在这里详细的给大家介绍，纽约买房必须要知道的一些事情。由于篇幅所限，我要分系列文章把本人在纽约做房产的经验和心得和各位分享，还是我经常说的那句话：投资房产非小事，多看多听不为过！

最近，在纽约买房的人越来越多。咨询我的客户也比较多，有一些问题，我不能一一说了，就在这里统一给大家做个解答吧。由于购房事项细节比较繁杂，需要注意的事项很多，本人强烈建议各位要买房的朋友，您在美国纽约购买房产时，隐藏著很多法律风险和隐患。不要说购买纽约的合作公寓(Co-op )还有需要经过仔细研究和审查的财务报表和会议记录。甚至在购买独栋房屋(house)时也可能遇到许多麻烦。况且在谈判桌对面的卖方通常都是有自己的律师。交易不好可能对买家造成大金额的损失。所以在纽约买房时有以下步骤和注意事项。

1丶先列下自己买屋的目的丶地区丶房产的价格及自己的预算和要求：

自己买房是自住还是投资，是为了将来孩子上学有个好学区还是将来要卖房变现，都要考虑清楚。
当然还要考虑是否要向银行贷款，还要研究自己的财政情况，报税纪录等，综合考虑自己的经济水平，就可以知道自己是否能贷到款。

贷款时涉及到一个小问题，就是年轻人信用不够时，如何贷款买房？

在美国许多刚毕业的年轻人因为尚未建立信用分数，因此无法申请贷款买房。在这里我介绍一种切实可行的方法就是：年轻人的父母亲可以用自己的信用申请贷款，先把房子买下，将来再用孩子们能够买得起的方式卖给他们。例如可以利用先租后买的条款（租赁与选择购买条款），先让他们搬进去住，等以后孩子建立了信用分数后，再自己申请贷款，从父母亲手里买下这间房子。大部分华人父母都是愿意帮助孩子早日买房的，所以这个方法还是比较适合华人年轻人实现自己买房梦想的。

2丶看房：

看房是买房的一个重要步骤，看房时您可以列一张自己所有想要的关于理想房屋的条件清单，比如地理位置丶价格区间丶特别的需求。

不管是看新房还是旧屋，一定要亲自到现场看房，同时有以下几点需要注意到要点：

外观检查
查看屋顶跟外墙是否破损，更换屋顶的费用并不便宜，根据材质的不同，通常屋顶的寿命约为15-20年。

房屋的方位
房子的方向是否有足够的阳光? 我喜欢坐北朝南的房子，因为不会直接晒到太阳，现在的智慧型手机都有罗盘可以判断方位。

附近环境
到现场时，首先查看附近的环境，房子附近有没有高压电塔或是基地台? 是不是有铁路经过? 出入交通是否方便?

检查所有门窗
打开与关闭所有门窗，确认可以正常运作。

检查冷气与暖气
检查空调系统是否正常，切换冷气跟暖气，查看空调系统的制造日期。

地下室防潮
地下室如果受潮，家具和物品就会发霉 (mold)，如果地下室还没完成装潢，检查墙壁是否有裂缝，地上是否有水渍的痕迹。如果已经完成装潢，用感觉是否有湿气，或是请专家再详细检查。

检查自来水
打开水龙头，看水量是否正常，水质是否干净，冲水马桶是否正常运作。

询问Homeowners` Association(HOA)的费用与规则
社区都有一个委员会在管理，HOA fee是每年缴交给社区的管理费，用来维护社区的公共建设，有些社区的管理费很高，还有些是对建筑上的限制。如果房价很低，但HOA费用很高，买下来也并不便宜。

查询当地的城市规划
到当地的城市规划部门 (City of planning department) 询问附近用地未来的规划。我们在买新屋时，没注意到附近的空地规划，最近才发现空地要建成出租公寓，不仅降低附近的房价，还影响到生活品质。

另外，在美国看房与在中国看房不同。一般在美国，找到一个合适的经纪人之后，就由他全权代理，而别想著找多个经纪人，相互比较。美国的经纪人认为这种行为意味著不信任。一旦被发现同时雇佣了多个经纪人，那么没有人愿意尽心尽力做事。通常购房者会和经纪人签订代理协议，约定由经纪人代理购房事宜，并约定佣金。其中佣金支付条件条款需要引起注意，以避免日后纠纷。在纽约州，没有律师参与的地产合同无效，因此最晚在意向合同签署之前，需要找到一位持当地执照的律师参与购房。

作者简介：

作者：Tracy Cui，美国纽约州注册专业地产经纪人，熟悉美国的住宅及商业投资所需注意事项，包括交易流程、资金、税务、法律等。随时掌握市场动态，及时提出投资建议，让客户避免浪费时间或走弯路。

业务范围：住宅：专注于好学区、高回报率、华人聚居区房产及高档住宅的买卖；商业：涉及集合公寓、办公楼、仓库厂房的租赁或购买，以及土地的投资与开发。同时对客户的贷款、验屋、过户、维修、子女入学、企业注册等问题提供咨询，并推荐业内口碑好的专家做相应服务。

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