美国买房小常识

有人说,世界房地产的发端是从美国开始的,此话不假。美国刚刚建国时,首任总统乔治·华盛顿就曾宣布,只要缴纳20美元的手续费,任何人都可以在西部拥有20英亩(约0.08平方公里)的土地所有权。自那以后,美国经济势如破竹,短短三个世纪就创造出巨大的经济奇迹。

“买房养老”,是美国深入人心的投资法则今天,美国的房地产业已成为国家经济三大支柱之一,发展相当完备。美国近70%的人都拥有自己的住宅,不过并不因此永久在一个地方居住,其原因是,人人拥有汽车,哪里能赚到钱就到哪里去。房地产可随时买卖,美国人平均每隔六七年就换一次房。

具体说来,美国是鼓励消费的国家,处处体现出“消费至上”的理念。人们喜欢买房,也买得起房,这是因为:房价低,首付低,还款期长。建筑面积在200~300平方米的房子,价格不外乎二三十万美元,是家庭平均税后年收入的3~5倍。如果把这样的房价与美国人的收入(人均收入2万美元)相比就显得相当低廉了。按人民币实际购买力折算(我国人均收入800美元),购买住房价格仅相当于二三十万元人民币。因此,美国人买得起住房。也因为房价不贵,买房比租房更合算。如果租房,在华盛顿最好的地段租一套一居室,月租约为1200美元,但买一套,顶多只要20万美元,更何况还能有30年期限的固定利率贷款呢。其次,买房可免缴个人所得税。

美国联邦、州以及地方政府都有许多鼓励买房的法律和政策,对买房者提供诸如免税、低息贷款等多种优惠。美国个人所得税十分繁重,每月的工资要先扣除1/3作为所得税,到年底再打报告,说明开支情况,核实后多退少补,一般一年下来税款大约占年薪的20%~40%。

美国税法规定,个人收入如果因为买房子将每月开支付了银行利息,就可以免税,而租房是不免税的。还有,买房是稳定的投资手段。美国人不喜欢储蓄,但乐于投资。买房虽说获利较慢,但基本上只赚不赔。美国整体房价自1995年起已上升51%,比同期的通胀率高出32%,个别地区升值更为显著,如波士顿自1996年起房价上升了110%,纽约的房价在“9·11事件”后仍上升了11%。2004年的全美房价上涨幅度估计超过13%(前三季度已经达到这个数字)。因此,一般美国人都十分看好房地产。而且,买房养老,也是一条在美国深入人心的投资法则。因为大家明白,只有房地产才能保值增值,购买房地产就等于确保自己在老年可享有足够的养老资金。“不满意就退货”,这一原则在买房上也很适?

美国近年经济一直不景气,通货膨胀,货币相对贬值,特别是人口稠密及房屋供不应求的地区,房地产价格一直飙升。这就是为什么不仅富裕阶层看好房地产,中产阶层和一般平民都看好房地产的缘故。在美国,房子非常好买。只要你有工作、有稳定的收入、有工资档案且无不良记录,你就能轻而易举地从银行贷到款。而且,你还没去找房地产商,他们就早已盯上你了。由于信息共享,在房地产商的推销名单上,早就为你登记注册,有了你的名字。你的收入、你的信用程度在第一次见面时,他们就一清二楚。于是,精美的商品房广告如雪片般投入你的信箱,让你应接不暇。而这些广告,你无需担心它的真实与否。因为卖房子的人一般不能、也不敢说假话,尤其是在对房屋的宣传上,绝对不能用天花乱坠的承诺或虚假信息来迷惑顾客。打开美国的房屋广告,就能看到实实在在的一幢幢房屋的照片,这些都是二手房。

在美国,为了避免因宣传不实而引起纠纷,一般只有现成的房子才能在广告上登照片,而那些未建成房子的模型照片是不允许出现在广告上的。在二手房的广告上,一般都会写明房价、地理位置、房屋结构等。房价的高低主要取决于房屋的结构和所处的地段。房屋的结构一般指有几间卧室、几个客厅,有没有花园、车库,厨房的设施是否齐全,有没有步入式衣橱,是否拥有良好的景观等等。而房屋的地段主要是看周围购物和娱乐设施是否齐全,交通是否便利,附近中小学校的教学质量如何等等。如果顾客相中了房子,就会去找经纪人看房子,经纪人会提供一份更详细的说明材料,其中就包括各种规格的房屋。比如总的地皮面积和房屋本身的占地面积,室内各个卧室、厨房、厅的面积。但像卫生间、过道、楼梯、地下室、阳台等附属建筑一般就不标面积了。在美国,单栋房子论“套”卖,而不是按“平方英尺”出售,所以一般人不会为一两个平方英尺较劲。而公寓式房屋广告标出的也都是使用面积,而不是国内大部分地区标出的建筑面积,更没有什么“公摊面积”之说,所以买卖双方不会因为面积而产生纠纷。当然,对于公寓楼的电梯、楼道、草坪、院内娱乐设施等公共面积,业主是要交物业管理费的。如果,你已买了房,签了约,付了款,并住进去了,但是你对已买到手的房子不满意,或发现有更便宜、结构更合理、地理位置更让你满意的房子,你还可以随时退房,而仅仅一句“不满意”这个理由就非常充分,无需再做任何解释。原来,在美国,“不满意就退货”这一原则在买房上也很适用。

美国人买房讲的是精打细算,决不胡乱投资然而,美国房地产业并不因为房价低廉而萧条,恰恰相反,正是因为有了完善的房地产经纪人制度,房地产业非常活跃。按照法律规定,房地产买卖成交后,买卖双方经纪人分别获得买主支付的相当于成交额3%的佣金;若买卖不成,双方经纪人分文不收。美国法律赋予房地产经纪人更多的权利和义务,因此他们十分遵纪守法;另一方面,待售房屋全部上网,买主可上网查询自己选中房屋的所有情况。通过经纪人找到理想的房地产,买主便可提出书面报价并附加条件,卖方收到买方的报价和条件后,应在期限内提出书面答复,明确表示卖方可以接受的价格和条件。买卖双方必须在相关文件上签名,备查。一旦卖方接受买方的价格和条件,买卖双方到持有房地产营业执照的房地产交易公证机构签署合同,并将所签合同交该公证机构保存。签合同的同时,买卖双方各付相当于成交额1%的手续费给该公证机构。如果一切正常,45天后合同生效。买方在这45天里则自己花300美元,请专门检查房屋质量的公司派遣拥有执照的专业人员对房屋进行检查,并提出专业报告。若发现不可接受的质量问题,买主可以单方面中止合同,拿回定金。

另一方面,美国房地产市场对金融政策的敏感程度远远超出我们的想象。从2004年起,美联储几次宣布加息,结果升息政策让巨大的美国楼市从头凉到脚。升息引发美国人产生一连串的联想:第一是经济可能过热;第二是不忙买房;第三是尽量减少贷款。引发的连锁反应还有:新房销售量迅速下跌,按揭贷款的发放量暴跌50%。但这并不等于人们就会把资金闲置起来了,而是开始寻找其他投资渠道。在美国,由于投资方式非常多,租房市场又很发达,购房者可以暂时只租不买,把资金放在证券、债券、期货市场周转,趁利息高时搏短差,同时又避免了按揭利息损失。由此可见,美国人购房善于精打细算,一切从实际出发,决不胡乱投资。