银行拍卖屋该不该买 怎么买才合算？

在很多人的心理，银行拍卖房一定比市价低，有机会拣个大便宜；同等的房屋，银行拍卖的房子一定更加价廉物美一些。
 
夕子最近有一位朋友看中一间拍卖房，房屋条件处于可以接受的情况，虽然墙皮有些脱落，看上去地下室的地毯比较脏，不过大部分的硬件设施还是一个中上水平，价格却比周边市场房屋低了三万块。朋友最担心的，就是银行的拍卖房会不会在将来有说不清道不明的麻烦，弄不好为了这三万块的便宜，惹来一身骚就不划算了。
 
到底银行拍卖房是怎么来的？银行又是如何处理前任房主因破产而强制拍卖的房子？破产房的后患是什么？

银行拍卖房的来龙去脉

首先让我们一起看看银行拍卖房是怎么来的。银行拍卖房都是源于断供的贷款：当贷款人无法在三个月，或者半年内补齐曾经所欠的本加利贷款，以及各种费用和罚款，那么银行有权把房屋的产权转移到银行名下，并且把房子腾空房主扫地出门，同时把物业挂牌销售。
 
那么，为什么拍卖房会比正常出售的房子便宜很多？夕子归结下来有这么几个原因——

耗不起，银行急于出手

当银行把物业的产权转移到自己名下的时候，并不是为了简单地满足自己拥有物业的“满足感”，恰恰相反，银行最不想手中有代售的物业。首先，代售的物业需要支付地税、水电暖气（冬天物业不可以把暖气停掉，否则温度过低把水管冻爆，等暖气恢复会在屋内造成水灾，造成严重损失），以及各种各样的物业管理费（包括安排专人去照看物业的安全，提供打扫，装修，以及为需要进入物业的各种要求提供服务），而这些费用都是以天计。房屋在银行手中时间越长，损失就越大，所以银行希望手中的物业以最快的速度出售。再者，手中代售的物业会占用银行的很多资源，包括资金，人力，以及某些时候不可预计的物业的天灾人祸产生的损失，时间越短，这些占用的资源，或者产生潜在损失的可能性就越小。

AS IS—惨不忍睹的房屋状况

如果房主因为不能够按时还款，我们很难想象房主在离开房子的时候，还帮你专门打扫一遍，重新粉刷。往往银行强行没收的时候，屋内都惨不忍睹，墙皮剥落还是小事，垃圾和墙上的涂鸦，被损坏的门和电器，有问题的暖气炉，有问题的窗户和房顶是最多出现的问题。银行不会花很多钱把房屋的破坏一一修好，只能是做一些简单的清洁和修复，保证房屋结构的完整，而对于其他的小东西，就由未来房主来自己承担了，这也叫做”AS IS” （这个词并没有具体的中文翻译，可以参照IKEA家具店的顾客退货商品区）condition。
   
如果低价，一定有某一个部分有问题，可能是房子结构，可能是房屋需要修缮的地方太多，总之银行用“As IS”这个词的时候，就明白将来的买家要花很多钱去把这个房屋修好的，同时大部分的银行拍卖房都不接受验房条件，如果要买走，就要有胆量去承担这个潜在的问题。潜在的问题包括地基有裂缝，导致房屋内部渗水，这个会导致地下室潮湿，发霉，并对房屋地基结构造成永久性的破坏，还有房屋内部一些设备的老化和不当使用；这些外面看不见的问题可能会在未来引出很多麻烦。如果买家不介意自己随便住住也就算了，但是将来情况更加糟糕的时候，寻找下一个买家可就不容易了。

30天成败见分晓

为银行卖房的地产经纪往往借助曾经以往的出售记录，来获得银行的信任，并获取未来银行更多的拍卖业务；做银行拍卖房能拿到比一般房源高一些的佣金，但是要求也颇高。每一个地产经纪只有30天时间，而30天之内没有Offer，银行会重新更换经纪，所以地产经纪希望抓紧时间做成这笔生意，从而未来在银行内部有一个良好的口碑，也能保住眼前的生意。能拿到拍卖房LISTING的经纪，格外热心而卖力。