中国城市间房价两极分化严重－  楼市“去库存”前景暗淡

 

本周一，中国国家统计局公布70个大中城市房价数据显示，2015年12月中国大陆总体房价持续上涨，开始逐步走出低谷。但城市间走势分化现象愈发加剧。北上广深（北京，上海，广州，深圳）四个一线城市和一部分省会城市涨幅明显，特别是深圳逆势大涨，去年一年内涨幅接近50％；与此同时，众多三四线城市房价则是处在下跌的通道中，库存大量堆积。70个大中城市中，总体房价环比（于上一年同期比价）继续小幅上涨。其中，价格上涨的城市有39个，比上月增加了6个。二手房价格也在恢复小幅上涨。涨幅冠军城市－深圳由于吸引人口的能力强大，外来人口众多且年轻人口居多，所以刚性住房需求旺盛，而且深圳城市规模有限，房市供不应求。同时，在低利率时代，限购取消，商业贷款持续放宽等政策的刺激下，应有投资需求再度入市。
 
        过去一年，北京土地市场“地王”频出，北京楼市呈现出六环内全城豪宅化的局面，而五环内买单套新房的价格已从2011年的450万元人民币上涨到今年约1000万左右！根据预测，未来两年，高端住宅整体成交额会因为“面粉”价格（指土地价格）的上涨，“面包”（指房产）价格会继续上涨，进入单价每平米10万＋的时代。有国内知名大地产商说：中国楼市是一个分化的市场，一线城市在20年内一定是不断上涨，原因就在于土地供应有限，人口还在不断流入。而三四线城市，在过去的房地产黄金十年大发展的过程中，过渡依赖土地财政，不顾自身的条件，疯狂圈地造城！供给远大于需求，而一旦经济放缓，人口外流，大量房子卖不出去，造成现在地方政府，中央政府头痛不已的麻烦，以至于中共高层一再谈及楼市去库存问题。
 
     在过去几年间，随着中国经济的高速增长，有经济专家不断提醒：中国要吸取80年代末，90年代初日本房地产泡沫破裂的教训，从而避免对经济的损伤。我们简单回顾一下：日本在战后经济高速发展了30多年，进入80年代中期后，由于贷款利率太低，造成资金泛滥，同时日元对美元升值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。日本政府为了刺激国内经济，完成外向型经济向内需型经济过度，连续五次降低利率，放松银根，利率低至历史最低点。但是，大量资金并没有如政府所希望的那样进入制造业和服务业，而是流入股市和楼市，造成股市，楼市价格双双飙升。1985年以后4年时间中，东京地区商业土地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，两地的住宅价格都上涨了2倍以上，日本的报纸称：东京一地的房地产价值超过全美国，我们是世界第一！而在此期间，日本政府没有采取任何预防措施，任其自由流动。
 
      为了攫取利润和占领市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构，纷纷跻身房地产金融企业，直接或间接向房地产贷款，为泡沫源源不断输送银弹直到最后崩盘！在当时的日本，投资投机成风，股市楼市联动。日本和香港完全一样，股市楼市“一荣俱荣，一损俱损”，这种情况进一步加剧了泡沫的严重程度。当时日本居民从股市中赚了钱投资到楼市中去。反之亦然，很多人赚的钱比一辈子工作赚的都多。
 
      1985年到1988年日本GDP增长16％，土地价值和股票市值分别增长81％和177％。人们无心实业，专注于投机。很多人辞职炒股，炒楼。人们用证券或房产作抵押，向银行借钱再投资房地产。所有的人包括银行都认为房地产价格会继续上涨。直到有一天，日元停止升值，经济增速放缓，外资流出，日本政府收紧银根，泡沫终于破裂了，很多人成了“负翁”，日本经济从此低迷，一蹶不振了20年。
 
      对比日本楼市，中日两国有相似之处。经济长期高速发展的过程，本币升值，刺激经济的手段，都是由出口外向型经济向内需转变等。但所不同的是：中国人口的数量远远大于日本，地区经济发展的严重不平衡，人口二元化严重（造成人口大量流向大城市）；中国人的高储蓄率，以及传统文化的影响（对房产的喜好，老一代人对下一代人资金支持）；中国政府对外汇的管制，对市场干预的效率和程度。通过最近几年的干预和房价控制，已经把投资房产者的心理预期改变了，投资房产已经无利可图了。因此，单单看日本当年的泡沫破裂的过程，对比中国近年来的房地产的变化，就简单判断中国房地产会大跌，甚至泡沫破裂是难以令人信服的。如果要做出判断的话，那么可能性最大的就是一线城市人口继续流入，而且经济越是下滑，收入越是降低，外来人口的流入反而会加剧，因为一线城市的经济发展程度高，服务业更发达，就业机会和工资收入更高；土地进一步稀缺，房子建造成本也越来越高，最终推动房价继续上涨！相反地，三四线城市则会长期在去库存的道路上挣扎，房价下跌，人口外流，房价越是下跌，越是没人买，所谓的：买涨不买跌，因此前景很不乐观，楼市去库存长路漫漫。