银行拍卖屋该不该买 怎么买才合算？ 3

4. 买到治安不好的贫民区，后患无穷

拍卖的原因主要是没有能力还贷款。用今天的利率都不能按时还贷款，那房主的经济情况可是够糟糕了。这样的房子一般都出现在房房价格偏低的地段，周围的环境也一般，邻里的素质也不可以要求太高，甚至是各种案件常发生的地段。

在这类地段，学校、医院这一类的公共设施也不会有很好的条件，如果家中有小孩，家长也不希望小孩整天在街上和其他家庭背景不好的小孩混在一起，当手拿可乐穿着一条裤裆在膝盖的牛仔裤张口闭口“YO YO”的时候，后悔就晚了。

总之，买拍卖房，主要是要做足功课，看自己是不是能接受这些周边硬件环境。最好是自己了解一些基本的房屋结构知识，多看书，多咨询行内人士。如果只是一味图低价位，那么这个时候对于买家也许真的不是一个合适的时机。建议，就算自己看到路边或者公开场合看到银行拍卖房的信息，也要三思而后行，不要脑袋一热，看到那两三万的便宜，就毫不犹豫下手。

short sale和foreclosure

short sale和foreclosure，这都是房主付不起贷款的举措。拖欠月供的情况下，房主可以跟银行协商，进行short sale，也就是说把房子降价处理，银行同意承受损失，房主可以免去破产。但是欠的太多的情况下，银行就会将房子收回，进入foreclose的程序，也就是收回房屋再行拍卖或销售，所得如果仍然不能抵押全部债款，房主仍然要负担余下的欠款，甚至破产。

这两者最大的区别，便是short sale的所有者还是上一个买主，foreclosure的所有者已经是银行了。为什么这个区别很重要呢？首先，short sale的房主与银行都要在法律文件上签字，认同以低价卖出此房，有时房主必须和几间银行协商。银行对于批准这种交易非常审慎，一般需要6到8周才能同意或者拒绝一个价格。所以short sale的交易非常费时。有时候房主在别的州，人不好找，扯皮起来就更麻烦了。但是，因为房主还是名义上的所有者，他还是会积极保持房屋的状况，甚至稍微装修一下，以求迅速脱手。

而foreclosure的前任房主则是被扫地出门，你想啊，谁心里都不爽嘛，所以房子一般破坏的很厉害，电器等都会消失（美国卖房子都带全套电器）。保守的估计，一个foreclosure的房子得投入2万美金以上修修补补才可以住人。美国卖房前还有个估价的程序，由新买主的贷款人来看看房子。如果房子状况实在太恶劣，贷款人可能根本不愿意贷款，因为考虑到新买主可能没钱马上装修，这样的买卖风险太大。银行收房后也不怎么管，芝加哥南部甚至出现了整栋foreclosure的公寓被犯罪集团用来办地下妓院，搞了几个月才被社区居民举报，可见管理之松懈。
                 
这个是在芝加哥北郊的一个3房1个厕所的独立房，即将被foreclose，外部看还可以吧？120平方米左右，才卖10万美元。

看厨房，你就发现要干的活很多……

买short sale还有个问题就是一旦银行同意卖，往往要求买家在15天内把所有程序走完，包括签合同、验房、拿贷款、找律师等等，时间很紧，没有经验的买家很可能忙不完这些，结果就是超时1天罚100块。Foreclosure倒是爽快，银行都希望早点把这些坏账消灭掉。

嗨，买卖房屋这事，其实银行是最大的赢家，倒来倒去都是庄家赚钱，除非你能住上个3、5年，否则别指望用房地产来挣投资回报。