最强攻略-美国投资买房流程分步详解
2016-02-16
一、准备买房
买房是一个人一生中最大的投资之一，所以要做充分准备(planning)，三思而后行。尽可能多地了解买房知识是绝对必要的。如果你正准备换更大一些的房子以下这些问题将帮助你决定你是否已经准备好换更大或在更理想的位置的家。如果大多数问题的答案是肯定，就表明你已经准备好了。
1、你现在的房子是否为你创造了庞大的资本？
请看看你每年贷款公司给你的付款和利息清单或打电话给你的贷款人便能知道。通常，在买房子的最初几年你的抵押贷款每月支付的主要是利益，但如果你已拥有你的住宅5年或以上，那么你的房屋很可能已经为你储存了一定的资本。
2、你的收入或财政状况好转？
如果你现在能赚更多的钱，使你可以支付更高的按揭付款和支付搬迁费用。
3、你是否想搬到更理想的地区？
你的第一个家可能不在您理想的地区内。例如，你可能已经意识到，你希望家离你的工作地点更近或者为了你孩子的将来想搬到一个更好的学区。
4、你现在的房子可以改建或加建吗？
有时你可以加建一个新的房间或在原来的土地上重新建造一栋新的房子。但如果你的土地不够大，你所在的地方政府不允许，或者你根本不感兴趣重建，那么搬到一个更大的房子就可能是你最好的选择。
5、目前房地产市场情况允许你更换更大的房子吗？
如果现在的房市很好，你的房子可很快出售并且可以卖个好价钱，但你要买的房屋
也相对更加昂贵。如果现在的市场不景气，寻找买家可能需要更长的时间，但是你在寻找新的房屋时也有更多的选择和更好的价格。
6、利率是否有吸引力？
低利率不仅可以帮你更容易地找到买主，还能帮助你买到一个更大的房屋。
二、了解买房全过程 (Home Buying Steps)
（一）在这个过程中，你要做许多事情：
1、看房子（Show House）；
2、签合同（Sales Contract）；
3、检查房子（Home Inspection）；
4、申请贷款（Loan Application）；
5、购买保险（Home Insurance）；
6、过户（Settlement）；
7、搬家（Moving）。
（二）在这个过程中，你还要接触到许多人：
1、房地产经纪人（Real Estate Agent）；
2、房屋检查师（Home Inspector）；
3、贷款经纪人（Mortgage Loan Originator or Broker）或银行家（Baker）；
4、保险经纪人（Insurance Agent）；
5、过户律师（Settlement Lawyer）；
6、搬家公司员工（Mover）。
你可以到图书馆去借几本关于买房和贷款的书看看。当地中文报纸房地产专栏也是不错的买房全过程知识来源。
三、确定房价范围 (Price Range)
你要知道你能买得起多少钱的房子。一个简便的计算方法是最高贷款额为家庭年收入的四到五倍（假定贷款利率是6%到8%）。
如果你家的年收入是$100,000，你能买得起$400,000 到$500,000 的房子。
如果你有$80,000 现金做头款(Down Payment)，你就能买$480,000 到$580,000 的房子。
如果你没有房价5%的现金做头款，最好不要买房子。一是因为贷款难借，得不到好利率。二是防止万一钱不凑手，不能按月还贷款，房屋被银行没收。
如果有房价20%的现金做头款，就可以省下1.5%的贷款保险(Mortgage Insurance)费。
如果你的父母能给你一些钱做头款，要注意税法。税法是每年每人可给任何人$10,000 的现金做礼品不用付税。如果你的父母各给你$10,000，你就有$20,000。如果你的父母再各给你的配偶$10,000，你们就有$40,000。如果你配偶的父母再如法炮制，你们就可以有$80,000 不用报税的钱做头款。这些钱最好提前四个月存到你们的银行账户，贷款时就可以看作是你们自己的钱，不用再填贷款礼品表格(Gift Letter)。
四、决定买房地点 (Location)
上班族当然是希望住房离上班地点越近越好。问题是离大都市越近的地方房价越贵。其实真上了高速公路，不堵车时10英里已也只要10分钟。如果公司有弹性上班时间，可争取躲开高峰期上班。还可以在高峰期车流相反方向的地方买房。如果一家两个人上班地点相去甚远，房子就要买在一个折中的地点，或是买在离女主人上班较近的地方。因为大多数人家女主人主内，家里或孩子有急事可迅速赶回家。也可以买在离会做饭的一方上班较近的地方。会做饭的下班先到家把饭做好，等开长途的进门坐倒就吃。看到这里恐怕两个人都要抢着开长途了。
同样的地方也会有不同的社区(Community)，有的社区房价贵，有的社区房价便宜。
完全是独居屋的社区，房价比有很多公寓的社区贵。
在中国是人以群分，在美国是人以钱分。你用多少钱买房子，你邻居的收入也就在同样的范围内。
有孩子的家庭还会考虑孩子上学的问题。美国的公共教育有严格的学区划分，从小学到高中，学生们只能在居住地所属学区(School District)的学校上学。由于学生来源和师资质量等因素的影响，造成学校标准考试成绩及其他评估结果的差异，从而出现好学区，不好学区一说。每个学区都有自己的网站，打进一个地址就可以查到所属学校。还可以查到每个学校的一览表，包括从考试成绩到学生比例的统计数字。网址可向经纪人要。从房地产角度来看，好学区的房价比其它学区要贵。许多人希望在好学区买房，给子女提供好的学习环境。但是由于高昂的房价，一些人根本买不起好学区的房子。一些人勉强买得起，也要把住房条件降一个等级。在其他学区能住独立屋，在好学区只能住连栋屋。如果你只有一两个小孩，可以考虑私立学校。如果孩子太多，每个孩子私立学校的学费加起来，就会超过好学区和其它学区房子的差价，这样还是在好学区买房较省钱。另外许多郡从小学到高中都有重点班，所有住在郡内的学生都可以考。孩子如果考上了重点班，就不必在好学区买房子。还有一个方法是把在好学区买独立屋的钱分成两笔，用一笔钱在好学区买或租一个连栋屋或公寓给孩子上学用，用另一笔钱在其它地方买一栋独立屋全家享受。一个好的社区对您的生活方式有很大的影响。但是怎样才能找到可以安家的理想社区呢？请按照下列步骤来找找看：
1、是否接近你最喜爱的景点？
列一个你常去的活动场所的清单，电影院、健身俱乐部、教堂和你经常光顾的商店等。看看你每天或经常出入的这些地方离你考虑购买的房子到底有多远。
2、检查一下当地的学区。
如果你有孩子这一点尤其重要，而且它也可以影响你房屋的转售价值。你所在城市的教育部门或许可以提供关于此学区的考试成绩，班级人数，学生上大学的百分比，和资优班计划等资料。如果你有学龄儿童，你应该去参观你正在考虑的社区的学校。家长可以上www.schoolmatters.com 网站查询。
3、了解此社区是否安全。
可以要求警察部门提供社区犯罪统计数据。不仅要考虑犯罪的数量，而且类型也要考虑：例如是盗窃还是武装抢劫、犯罪的趋势是增加还是减少。此外，犯罪中心是只在部分街区，如零售店面附近还是在很多的方都有发生？
4、确定社区附近的经济是否稳定。
请向当地市经济开发办公室查询，看看此社区附近居民的收入和房屋的价值是否稳定或上升。独立屋和公寓的百分比是多少？公寓不一定减少价值，但却意味着更多的流动人口。此地区的商业楼宇或房屋空置几个月才租或卖掉？
5、看看你买房之后能否赚钱。
咨询当地的房地产经纪人或致电当地房地产经纪人协会，获取附近有关房价的信息。虽然过去的表现不能保证将来的结果，但这些信息可以给您买房时作为参考会。从当地房地产经纪人或政府规划机构也可以了解到当地的发展计划或其他变化，例如要建一所新学校或公路等等，这些很可能会影响你房屋的价值。
6、你要注意观察，你的个人意见更重要。
一旦你的注意力集中到两个或三个街区，去那里走走。看看是否有整洁的家园和良好的维护？安静的街道？你的感觉怎么样？选择温暖的一天，这样你可以与在外面工作或玩耍的人交谈。
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