最强攻略-美国投资买房流程分步详解 2

五、选择房型(House Type)
同样的价钱，在有的地方可以买独立屋（Single Family House），在有的地方只能买连栋屋(Tome House)或者公寓(Condo)。为了将来房子好卖，我建议两卧室买公寓，三卧室买连栋屋，四卧室买独立屋。从投资的角度看，独立屋最保值，其次是连栋屋，最后是公寓。新房子的升值速度大于旧房子。从居住的角度看，怕听邻居噪音的最好买独立屋。不愿割草和收拾院子的最好买连栋屋。买不起连栋屋的只好买公寓。严格地说公寓不是房型，只是一种组织形式。买独立屋和连栋屋时，你是连房子带地一起买(Fee Simple)。买公寓时，你只买你住的那一个单元，房顶和地都不是你的。因为公寓的公摊面积大，修缮管理费用高，所以公寓费(Condo Fee)比独居屋的社区管理费(HomeOwner Association Fee)贵得多，一般是每月$200 到$400，有的高达$900。有的公寓费包括水电费，如果自己住也还划算。但如果是出租，万一空着，还要照付公寓费，就划不来了。市场上有连栋屋型的公寓，注意不要弄错了。

六、选经纪人
买房一定要找经纪人。

首先经纪人比你有经验。如果你是初次买房，一定有数不清的问题，经纪人会耐心地为你解答这些问题。

第二经纪人比你信息灵通。她可以根据你的要求为你设置自动搜索，每天将符合你要求的新上市或降价的房子自动寄到你的电子信箱。

第三经纪人比你了解行情。她知道什么房子在什么地方应该卖多少钱,因而可以据理力争地为你砍价。

第四经纪人可以为你把关。她会告诉你买新房时哪些东西是必不可少的，哪些东西是可以后来再加的。她会告诉你买旧房子时要注意哪些东西。

最后，经纪人为买主的服务是免费的。惯例是卖主付买卖双方经纪人的佣金。加上许多经纪人会给买主一些过户费，何乐而不为？
有些朋友怕给别人添麻烦，不好意思老让人家带着自己去看房子。往往一去就是大半天时间，何况现在汽油又这么贵。但如果你是真的要买房子，经纪人在帮你买了房子之后，可以从卖主那里拿到佣金，所以你大可不必客气。但为了确保你的经纪人能从卖主那儿拿到佣金，最好与你的经纪人签一份独家买方经纪人合约（Exclusive Buyer Agency Agreement），这样你就可以心安理得地让你的经纪人为你服务了。如果你怕受独家买方经纪人合约的太大限制，你可以注明此合约仅限于该经纪人带你看的房子，甚至仅限于某一栋房子。合约有时间限制，如果不放心，可以先签一个月的合约。经过一个月的试用，对经纪人的服务满意，可再签三个月甚至六个月的合约。

随着网络的日益普及推广，人们掌握各种房屋资讯的途径不断拓宽，特别是在波士顿地区，不论是政府部门、军队或地方企业，进来的都是高素质、高科技人材，对各种信息的收集更是及时准确。因此有些人认为，不用经纪人自己查找房屋，自己与卖主谈判，这样卖主可以把需要花在买方经纪人身上的佣金，返还在房价中，买主可以得到更便宜的房价，在实际交易中真是这样吗﹖

1、买方经纪人怎样保护你的利益呢﹖
如果你找了一个有经验的经纪人代表你，同时你也和你的经纪人签了合同，当你找到了一栋你中意的房子，你的经纪人会帮你准备合同，而这些合同大多是以保护消费者为前提的，合同中会有很多的条款会给你一段时间，允许你对这栋房子进行检验，对社区进行调查，对周围的环境、学区、发展潜力进行整理分析，而在这段时间内你能以合法的理由选择退出，或是继续这个合同，无须承担任何风险，而当你在房检或其他检查中发现了问题又不想退掉这个合同时，你的经纪人会代表你与卖方讨价还价，为你争取最大的利益。

2、卖主自售房屋(For Sale by Owner)
如果是卖主自己卖房，你很有可能与卖主商量降低价钱，自己不找经纪人，把经纪人的部份佣金(因为没有经纪人，卖主也需要承担风险，增加交易过程中的工作量)返还在房价中，但你同时也失去了保护。合同一旦签成，你无法退出，无法讨价还价。

3、经纪人代卖的房子
近来由于房地产市场低迷，大多数屋主都会雇用经纪人帮助卖房。在房子上市之前卖主一定要和经纪人先签订一份合同(Listing Agreement)。在这份标准的合同中卖主授权给经纪人同时也同意在房子卖掉时付多少佣金给买卖双方的经纪人。如果这时你贸然进入，要求卖主分些佣金给你，可能性就不大了。省下来的佣金都进了卖方经纪人的口袋。美国法律规定卖方经纪人只能代表卖方的利益，不能一个经纪人同时做买卖双方的代理(在维州同一个经纪人可以同时代表买卖双方，但一定要在代理之前向买卖双方声明是他们双方的代理人)。当你没有买方经纪人时，卖方的经纪人可以帮助你做很多事情以完成这笔交易。他可以帮你写合同，可以帮你找人做房检、白蚁检查等一切事情。但当你的权益和卖主的利益有冲突时，他必须要维护卖主的利益。

4、新房买卖
还有一个误区是很多朋友认为如果在建筑商手里买新房就不需要经纪人了，因为建筑商都有自己专门的销售人员，这些销售人员大多数训练有素，态度和蔼，在签合同前对你有求必应，给你的感觉好像他就是你的代理人，而且有些销售人员还告诉你如果不用买方经纪人，他们会在价格上和成交费上给你些好处，或是给你免费完成地下室等，请不要被这些现象迷惑，羊毛出在羊身上，一旦你签了合同，他们会按照他们的应许去做不错，但他们给你的只是你应得的一部分，而非全部。而你的经纪人了解市场知道行情，会帮你争取到更好的价格，会在合同中加入保护你的条款，在房子建造期内如果有任何意外的事情发生，可以让你安全退出合同。

5、怎样才能找到满意的经纪人呢？你可以试用以下的途径。
（1）当地中文报纸或网站房地产专栏
一些经纪人会在当地中文报纸房地产专栏发表文章。见字如面，文如其人。如果你读了数篇文章后觉得作者房地产知识丰富，人品正直，不访打电话或去电子邮件做进一步的了解。如果文章内容能引起你的共鸣，你与这位作者能谈得来的可能性就大。

（2）房地产公司和经纪人广告
一些公司和经纪人会在报纸或杂志上刊登广告。从广告上可以了解公司和经纪人的基本情况。比如擅长的服务地区，历年的销售业绩，经纪人的宗旨等等。

（3）亲戚朋友介绍
向买过房子的亲戚朋友打听，他们用过的经纪人水平可高，人品可好。

（4）初步选定经纪人后，可对经纪人做以下的测试:
A、经纪人说话和写作是否有说服力
在买房过程中要谈判房价，房屋维修等事宜。一个讲话没有说服力的人很难胜任。光会说话还不够，还要会写。就算你的经纪人能把死的说成活的，一下就把卖方的经纪人说服了，卖方经纪人不一定能说服卖主。这时候你的经纪人就要发挥她的写作能力。把你报价的原因1，2，3，4 写出来用电子邮件寄给卖方经纪人。卖方经纪人只要印出来拿给卖主看就行，或者直接把电子邮件转给卖主即可。

B、经纪人英文口头和书面表达能力是否合格
除非卖主和卖方经纪人都是中国人，你的经纪人就要用英文谈判。所以经纪人的英语口头和书面表达能力必须要好。口语你可以听出好坏，书面表达能力从英文电子邮件可见一斑，也可让经纪人给你一份她的英文代表作。

C、经纪人房地产知识是否丰富
经纪人要对买房过程了如指掌。在带你看房时，能指出房子的优缺点，不同的房子应该怎样做比较。比如说如果地下室少个厕所，要花7000 到10000 去修一个。如二楼少一个厕所，花再多钱可能也修不了。报价时，会使用市场分析为你定价，会用附加条款帮你在必要时合法地取消合同，拿回定金。房屋检查后，会为你与卖主谈判，或是让他们修理，或是让他们给钱。还会为你介绍贷款和过户公司，提供搬家公司信息。

D、经纪人是否能运用网络和现代通讯技术
人的脑系胞的数量是有限的，能储存的信息也是有限的。经纪人不一定能立即回答你所有的问题。但好的经纪人可以运用网络这个巨大的资料库迅速为你找到问题的答案。用传真机传递信息已逐渐过时，用电子邮件传递电子扫描文件省钱省时。你的经纪人如果能熟练运用计算机新技术，对你的买房过程肯定会有很大帮助。

E、经纪人是否敬业
聪明能干的经纪人还要肯敬业能吃苦。你可以问他最多带一位客户看了多少房子，我的纪录是113。你可以问他最早什么时间能看房子，我的纪录是早上6：30 出门去接客户，8：30 看房子。你可以问他最迟什么时候可以给他打电话，我的手机是7天24小时从不关机，伏首甘为孺子牛。

F、经纪人是否住过新房
如买新房，要问经纪人是否给自己买过新房，住过新房。新房的标价都是基本价，有很多其它的选择(Option)都要另外加钱。选择之多，另初次买新房的人眼花缭乱，无从下手。一定要有一个自己买过新房，住过新房的经纪人为你把关。我给自己买过三次新房，住过三次新房。每一次的选择都比前一次有所改进。