卖房记 美国房屋交易有哪些门道

最近把我们住了将近18年的房子卖掉了。

在住进这栋房子之前，我们一直是租房住，它是我们在美国买的第一栋房子，也是迄今为止我住得时间最长的地方。交钥匙前后几天的心情虽然不能与最亲的亲人辞世相比，但还是怪难受的，好像失去了一件珍贵的东西。

这次从决定卖房到请房地产代理，从整修房屋到上市，一直到与有意向的买主谈判价格和最后成交，再加上整理包装托运一二十年积攒的用品和家具，前后两个来月的周末和工余时间都搭上了，在此过程中学到不少知识，也有许多感触，在这里与大家分享。

据统计，美国人一生平均要搬家12次。除了总统副总统、部分州长大学校长现役军官等个别情况，人们住房历来都是自己想办法，其中大约三分之二是买房住，搬家时选择卖掉重新买房是多数，所以卖房在美国是大事也是平常事，因此房地产经纪是一个比较热门的行业。

在美国，虽然现在也有房主自己出卖房产，但是大多数人还是雇一个房地产代理，代为处理这当中的许多事务。房地产代理既可以为买方服务，也可以为卖方服务，有的州里他们还可以同时兼任买卖双方的代理人。代理要经过学习培训，通过考试取得所在州的执业执照。在两个或多个州接壤的地区，他们通常拥有相邻几个州的代理执照。

在美国，房地产代理要收取佣金。老规矩是成交价格的6%，由卖方承担，买卖双方的代理人各拿3%。从1970年代开始，美国房产价格上涨的总趋势高于通膨指数，尤其是在这次金融风暴前的房价疯长，使得这个行业的佣金下调了许多。目前有许多代理在吸引卖方生意的时候，往往打出只收5%甚至更低总佣金的旗号，我这次就收到过只收4.5%佣金的代理人传单，写明我只需付给买方代理2.5%的佣金，他自己作为卖方代理仅收2%。

按照美国房地产代理人协会的统计数据，今年7月份二手房卖价的中位数为22万美元。如果佣金为5%，买卖双方的代理各得5500美元。扣除挂靠的经纪公司成本与提成，还要缴税，每个月能做成一单生意的话，年收入仅6万美元左右，在美国勉强算是中等偏上水平。实际上，全美代理人2011年佣金收入中位数只有34900美元，做到公司管理层的经纪人也不过48400美元。当然也有做得好的，特别是在高房价地区，有17%的代理年收入在十万美元以上。

我的代理是一个老朋友。他名义上做我的代理，实际上从整修房屋（他自己的主业就是房屋装修），到介绍价廉物美的室内设备更换升级公司，一直到最后搬运家具时帮我请短工，指导装车，在大热天还亲自动手，最后佣金要的还比别人低。

与代理人所属的经纪公司要先签一个合约，规定在一段时间内，一般是3个月，中间不得更换经纪公司。代理人会把委托人房产所在地区的市场情况做一个全面调查，实地查看要出售的房产，向卖主提出整修或室内设备升级的建议，并且给出一个参考价格，由卖主最后决定上市价。

上市之前，房屋里里外外要收拾得干干净净。室内搬空了最好，专业的代理会用适合的家具等加以装饰。否则也要尽量简洁，以显示室内的空间布局，便于买主想象自己将来如何安排。不少人希望搬过来就可以住，所以最好花上一两千美元重新粉刷一遍。这次有好几个买主提出保留我们家现有的窗帘，虽然那是回国时专门在国内定制的，有点舍不得，但是在代理的建议下，考虑到它们的尺寸也不一定适合我们的新家，就给了最后成交的买主一个顺手人情。

房屋上市之后，门前的庭院里会插上牌子，显示经纪公司和代理人的信息。上市资料会发布在所有大的经纪公司网站上，包括建筑年代，历来的买卖记录，现在的售价，建筑和土地面积，住房、卫生间和车库等房间数目，房产税，有无社区管理以及管理费，有学龄儿童的家庭特别关心的学区情况等，此外还有数十张照片。我家的照片是代理所属的经纪公司花钱请专业摄影师来拍的。这些信息买主和买主的代理都可以看到，有意向的就会打电话来预约看房。

看房时，我们这个地区的惯例是卖主最好不在家，由买方代理人带着买主来。代理人可以打开挂在大门上的密码盒子，取出钥匙进门，走的时候再放回去，还要留下代理人的名片，以便联系。

前后有十多个潜在的买主来看过我家的房子，有的还来看过好几次，最后成交的是一个现役军人家庭，他们可以享受军人购房贷款的优惠，贷款额度可以高达100%，30年贷款的利率只有3.75%，现在市场上最好的也要4%。

买卖双方在价格上达成协议之后，就会签订意向性合同。然后买方会花钱雇佣屋检师，对房屋进行全面的检查。我们这次就被查出七、八项问题，其中有的是因为20年前的建筑规范与现在不同，那时卫生间排风出口没有强制一定要通往户外，所以就开口在阁楼顶部。还有的真的是因为天长日久而出现的问题，例如冷暖气风管有一处三通接口密封脱落。前者我们通过代理申辩，强调建筑规范的更新不具有追溯性，卖方没有责任将其升级换代。后者买方提出在过户前必须由具备专业执照的技术服务公司派人修好，并提供加盖专业执照印章的维修收据，我们对此表示接受。

在我们这个地区，法律规定在卖房的时候，带有地下室的房产还必须由买方雇请专业技师进行放射性氡气检查。经常吸入氡气有导致肺癌的可能，所以如果超标，则需要在地下水渗井井口加设氡气搜集和排风管道。我们的房子经过检查不存在问题。买方还要雇估价师，根据他的评估决定是否要进一步和我们讨价还价。结果我们没有收到买方任何信息，说明估价师认可我们的要价。

作为卖方，我们需要对房屋进行白蚁检查。我们的代理察看过我家的庭院，认为没有问题，但是建议我们提前喷洒杀灭白蚁的药剂，由他所在的经纪公司花钱请人进行检查。检查结果送给了买方，也没有发现有任何问题。

最后找麻烦的是社区管委会。社区管理公司对所卖的房子要进行一次小区自己的建筑规范合规性的全面检查，结果查出了七八项政府建筑规范之外的问题。有的是小题大做，我们申辩之后就不了了之，还有几项例如墙面最高的死角有少许绿霉，自己开辟的小菜园未办理申请等，我们加以改进或填写申请表之后也就顺利过关。只不过这一检查本身我们还要交纳250美元的费用。

所有这一切都做好了之后，买卖双方加上各自的代理如约到房产证书管理公司办理过户手续。由房产证管理公司的律师向我们解释各项法律文件，重点是其中名目繁多的费用来自何处，买方除了贷款之外还要缴纳哪些费用，卖方在扣除尚欠的贷款和费用之后，可以到手多少钱。对我们来说，在一个由卖方市场向买方市场过渡的时期，在比较短的时间内能够顺利出手，也应该知足。