你所不知道的美国买房陷阱

中国人去年一年在美国的置业消费总额已达220亿美元，比前一年飙升了72%。与此同时，在美国购房的中国人群体构成也在悄悄地发生着改变──由富人阶层向中产阶级蔓延，由闲置资金到变卖国内房产转向美国置业，而购置房产的地盘也从过去华人较多的热门大城市逐渐向郊区、内地甚至边远地区渗透、扩大。

这么多的中国人纷纷到美国炒房，究竟有多大的赚钱空间呢？我之所以用了“炒房”这个词，是因为在海外置业的中国人群体中，真正在海外生活的人很少，主要都是投资客，既然是投资就要考虑回报，短期内高回报率的投资才算是好的投资，可惜的是，美国房地产却完全不属于这个范畴。

首先，美国房地产的升值空间很小。美国的房地产市场已有130多年的商业化历史，不仅成熟稳定，而且法律齐全复杂，要想能像近些年中国房地产市场那样的持续盈利几乎是不可能的，按美国地产经纪人协会的统计数据，这一百多年来美国房地产市场的年均涨幅大概在3%左右，和美国的年均通货膨胀率持平，也就是说，除去通胀因素后美国房价几乎没有涨幅。

其次，也是最重要的，美国房地产的持有成本非常高，这主要表现在以下方面。

1. 房产税

美国的房地产每年都要交付不菲的房产税。房地产的?率由当地政府决定，不仅各州之间会有不同，就是同一州内不同的郡市之间也可能不同，一般来说地段越好房地产税率越高，相当房价总值的1%至6%不等，全国平均的房地产税率约2%左右。若以中国人去年在美国置业总额220亿美元的数字来计算，这些人此后每年要给美国政府缴纳的房产税将高达4.4亿美元，这个数字之高足够惊人。不过这还没完，当地政府每隔几年时间（各地规定的间隔不同）还会来给房屋重新估价，然后根据新的估价来征收房产税，也就是说房产增值地产税征收的基数随之增加。

2. 管理费

美国的房地产出租历史悠久，是一个法律复杂且非常规范的商业领域，因此其投资和经营必须有专业经纪人的参与才行，尤其炒房的投资人在中国，没有专业的物业管理公司来打理几乎寸步难行，陪潜在租户看房子、签约、收租金、安排修缮、更换租户时清理房子、甚至简单到帮锁在门外的租户打开房门等这些简单事情等，在美国物业管理公司的收费不菲，至少要是租金总数的10%。

3. 房屋保险

美国是一个多自然灾害的国家，房子必须买保险，否则天灾人祸发生时所有的财产便会化为乌有，若是风吹倒了树砸在房子上了的话需要保险来修缮，有人在你家地盘受伤了也可能索赔等。房屋的年保险各地不同，譬如我这里自然灾害较少，个人住房的年保险大约是房价的0.2%，而飓风较多的休斯顿年保险约是房价的0.7%，火灾较多的加州保险费更高，而中国投资者的房子多不是自家住的，而是商业出租，房子保险费用更高，你若不按商业出租买保险的话，一旦房子出租时出问题保险公司是不会理赔的。

4. 房屋修缮和维护

美国养房子最贵，这和中国的国情完全不同，因为美国的人工相当昂贵。先说美国独立房的外部，约20年需要翻新房顶，每年都要检查房顶以防患未然，否则房子漏水修理更贵；木头外墙的10-15年左右需要漆一次，塑胶外墙30年寿命需要翻新，房子每年要高压水清洗；房子的引水管道要经常清理否则水会渗进房子里等，独立房的院子要剪草，花园游泳池等要打理，每月还要喷洒防虫害喷剂等。再说房子内部，自己住比较爱惜的话约每十年都要彻底粉刷一次，若是租给别人住基本上每换一次租户就要粉刷一次；地毯得常洗，视磨损情况还要及时更新；管道漏水堵塞等还要找水管工，这是特别贵的，还有数不完的其他要修理的可能性等。此外还有，美国买房子的时候带中央空调、冰箱、洗碗机、洗衣机、干衣机、灶台、微波炉等电器，这些属于业主的，寿命大约十年，坏了就得更新，比如我家房子十年多了，最近中央空调坏了，换一套新机器就花了5000美元。人不在美国的投资者遇到这些问题不仅要掏钱更新，还要补偿涉及的人工费用。

5. 物业费

美国很多地区的是有物业费的，比如我家是门卫小区，物业价格居美国平均水平，每年物业费较低是600美元，而加州高档小区的物业费每个月可能就会要这么多，若是联栋房、公寓房的话，公共区域要靠物业费维修保持，每个月一、两百美元是最基本的。