最强攻略-美国投资买房流程分步详解 5

PS:
1、氡气是一种含放射性元素的气体，是致癌物质。户外空气中的氡气含量是每升0.4 微微居里(pCi/L) 。美国环境保护署（Environmental Protection Agency, EPA）规定室内氡气含量不能超过4.0 微微居里。氡气由土壤中存在的铀分裂产生，会通过地基的裂缝或地下室的排水泵进入室内。没有地下室的房子不需要做氡气检查(Radon Inspection)。氡气检查也可以是报价合同的附加条款之一，可以请房屋检查师一起做。检查费也是由买主出，价格在$100 元到$500 元。如果检查结果表明氡气指标超过标准，买方经纪人会为买主写一份氡气检查附件(radon Inspection Addendum)，要求取消合同或要求卖主采取降氡气措施(Radon Mitigation System)，花费在$800 到$2000。卖主接到氡气检查附件后要在三天之内做出答复，是同意降氡气还是出相应的处理费。买主在接到卖主的回应后，也要在三天之内做出答复。双方达成协议后，氡气检查的附加条款就取消了。

2、美国住宅的主要建材是木料，白蚁是损坏木质结构的害虫。白蚁检查(Termite Inspection) 可以是报价合同的附加条款之一。如买房要贷款，银行一定要求白蚁检查。独立屋，连栋屋，公寓楼三层以下都要检查。费用在$80 元-$150 元，由买主、还是由卖主出，各州不一样。检查公司会把检查报告和账单寄到过户公司。检查报告的日期必须在过户的30 天之内。如检查发现白蚁损害，检查公司会在检查报告单中注明处理的费用。买方经纪人会为买主写一份白蚁检查附件(Termite Inspection Addendum)，要求卖主请专业人员处理。处理帐单也会寄到过户公司，由卖主承担。卖主接到白蚁检查附件后要在三天之内做出答复。双方达成协议后，白蚁检查的附加条款就取消了。

3、如果在冬季买房，空调(Air Conditioning System)或游泳池(Swimming Pool)的功能没法检查。可以在报价时加上过户后进行空调或游泳池检查的附加条款。这两项检查费也由买主出。检查时间不能超过过户后的5 月31 日之前。检查师必须有相关执照。买主在检查前不能试开空调。如果检查出问题，可要求卖主出钱修理。

4、1978 年前建的房子，可能使用含铅的油漆。铅进入人的血液，会影响神经系统，肾脏和造血机能。含铅油漆对小小孩影响较大，因为他们可能会把带有铅尘的东西放进嘴里吃进肚里。美国1978 年宣布禁止生产和使用含铅油漆，但有些地区到1979 年才执行（包括马里兰州）。买1979 年以前建的房子，买主可要求对室内墙壁油漆进行含铅检查（Lead-based paint inspection），作为报价合同的附加条款之一。条款有效期一般为十天，检查费大约50 元-450 元，由买主出。现场化学检查比较便宜，但只能测出有没有铅，不能测含量。送30 到70 个样本到实验室检查比较麻烦，还会损坏墙壁。X 光检查准确又无破坏性，但收费较贵。如果检查出油漆含铅，买主可以取消合同或要求卖主处理。卖主必须请专业人员处理，并出示处理证明书。

一个房屋检查师对我说过，1979 年到现在墙一定重新油漆好多次了，应该不会有铅尘掉下来。如果窗户也换过了，就更好了。如买新房，建筑商会给一年保修，所以在过户前可不做房检。建议在十个月时做个房检，如查出问题可让保修公司修理。如果盖房子时在地基回填土中掺了化学药粉，防止白蚁进入室内，则新房在五年内不会出现白蚁，因为这种药粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能会装排气管道，然后在水泥地面打孔或利用地下室小水井，与排气管连接将氡气排出室外。

5、房地产交易时间性很强(Time Is Of The Essence),房屋检查，氡气检查和含铅油漆等附加条款有效期到期日晚9：00 前买主如果不向卖主送检查结果附件，这些附加条款就自动取消了。如果买主在有效期内向卖主送通知，卖主要在三天之内给答复。买主在收到卖主答复后，也要在三天内做出回应。任何一方在接到对方通知后三天之内不做答复，就等于接受对方最后条款。双方对每项检查结果处理方法达成协议后，经纪人会准备一份最后的附件，让买卖双方签字。

十一、申请贷款
如果不是现金交易，贷款就是最关键的一步，借不到钱就买不成房。买主在合同生效七天之内要去申请贷款。你可以找银行，也可以找贷款公司。如果你知道哪家银行利率低，你可以直接到银行申请。否则你只有找贷款公司，因为贷款公司可以在众多银行中寻找利率最低的一家，或寻找适合你情况的贷款。在美国买房流程第七、预审贷款时，你已经与一家贷款公司接触过。如果你信任那家公司，可以向它申请。如果你还想货比三家，也可以再资询两家公司。要注意的是，查询当天得到的利率不是你最后锁定的利率，因为利率每天都在变化。

1、与贷款有关的开销包括以下费用：
手续费(Loan Origination Fee): 一般是贷款额的1%
点数(Discount Point)：一个点是贷款额的1%，一个点可降低利率0.25%
房屋估价费(Appraisal Fee): $250-$500，房价约高，收费越贵。
信用报告费(Credit Report): $20-60$
处理费(Processing Fee)：$200-$500
纳税服务费（Tax Service Fee）: $50-$100
洪水证明费(Flood Certificate): $10-$20
审批费 (Underwriting Fee): $200-$500
文件准备费(Document Preparation) $200-$500
以上的费用在每个公司可能稍有不同，你可以找一家收费少的。每家公司都会让你挑选无点数贷款。加点数的好处是最终还款额会降低，缺点是过户时要多交钱。因为有点数无点数贷款在七年时还款额相等，如果你能保持贷款七年以上，可以加点数。否则不要加点，特别是在过户费很紧的情况下。

2 、选定贷款公司后， 首先要填一份贷款申请表(Uniform Residential Loan Application)。贷款申请表有五页纸，包括以下内容：
贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)
房地产信息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)
贷款人情况(Borrower Information)
工作情况(Employment Information)
月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)
财产与欠债(Assets and Liabilities)

3、房地产交易细节(Details of Transaction)
贷款申请表一定要如实填写，并将所有文件准备好，比如30 天之内的工资单，两年的W-2, 最近三个月的银行清单，等等。如果没有W-2, 要提供两年的税单。贷款员收到你 的申请表后，要在三天内给你一份过户费预估表(Good Faith Estimate, GFE)，事先告诉你借这笔贷款你最终要花多少钱。许多初次贷款的人在看到30 年总共还款额是贷款额的两到三倍时，都大吃一惊。有人不理解为什么过户费预估表上会有两个利率，一个低，一个高。低的那个是利率(Interest Rate)，高的那个是年百分率(Annual Percentage Rate, APR)。年百分率是利率加上所有与贷款有关的开销后算出来的，更能体现贷款的真实利率。所以在比较两家银行贷款利率时，应该比谁的年百分率低。

买主递交贷款申请后，贷款公司或银行会请估价师给房屋估价(Appraisal) 。在报价合同中， 可以附上房屋估价(Appraisal Contingency)和贷款批准(Financial Contingency)两项附加条款。条款的有效期一般是15 天。但由于次级贷款的影响，银行比较挑剔，出现房屋估价低于合同售价的情况，影响到贷款的批准。为安全起见，可把贷款批准附加条款有效期增加到20 天。

如果房屋估价低于合同售价，买主要在房屋估价附加条款有效期内向卖主递交买主房屋估价通知书(Buyer Appraisal Notice)并附上房屋估价报告，要求卖主把合同售价降到房屋估价。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知，房屋估价附加条款仍然延续，除非卖主书面通知买主，房屋估价附加条款有效期到了，应该取消了。如果买主在接到通知后三天之内还不向卖主递交买主房屋估价通知书，房屋估价附加条款在第三天晚上9 点就正式取消了。

买主要在贷款批准附加条款有效期内向卖主递交取消贷款批准附加条款的通知书(Financial Notices)。如果买主没有在有效期内向卖主递交通知，贷款批准附加条款继续延续。这时卖主有权宣布取消合同，如买主在三天之内不做答复，合同在第三天晚上9:00 就取消了。如果买主不愿失去房子，必须补交取消贷款批准附加条款的通知书。如果买主在贷款批准附加条款有效期内收到拒绝贷款申请的书面通知，只要把通知寄一份给卖主，合同就取消了。

贷款批准后买主还要锁定利率(Rate Lock-In)。利率锁定期有30 天，45 天，60 天或更长。时间越长，利率越高。一般在过户前30天内锁定。

贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的，能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分(Credit Score)决定的。信用分低于620 或者没有信用分很难贷到一般性贷款 (Conventional Loan)。低收入政府补助贷款(FHA)和美国退伍军人贷款(VA) 最低信用分是600。信用分越高，利率越好，但740 以上利率都是一样。另外头款越多，利率越好。

4、怎样才能提高信用分呢? 让我们来看看信用分的影响因素和所占比重。
过去付款情况(Past Payment Performance) 35%
信用卡使用(Credit Utilization) 30%
信用史(Credit History) 15%
信用种类(Types of Credit in Use) 10%
信用查询(Inquiries) 10%
因为过去付款情况所占比重最大，所以你只要按时交水电费，信用卡及各种账单，信用分就不会差。如果夫妻有一方没有信用分，贷款时会按低于620 来算。所以最好把一些账单转到无信用分的一方，让他/她建立信用分。信用分高的人给信用分低的人要一张信用卡副卡，也会提高信用分低的人的信用分。

十二、购买保险
除非你用现金买房，否则贷款公司一定要你在过户之前购买屋主保险(Home Owner Insurance or Hazard Insurance)。这种保险主要保赔火灾对房屋造成的损失，所以有人叫它火险(Fire Insurance)。

其实屋主保险还保赔许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失，以及客人甚至路人发生的意外。居民屋主保险有以下几类: 下面的HO 是英文屋主(Home Owner)的缩写：

1、HO-1 基本险(Basic)：保赔由于火灾、雷击、烟熏、风灾、冰雹、抢劫、偷窃、爆炸、玻璃破碎、飞机或汽车、暴乱或骚动、以及故意破坏对房屋造成的损坏。基本险还保赔人体受伤，损坏他人财产，律师费，医药费，室内个人财产，房屋损坏后的住房花费。

2、HO-2 扩充险(Broad)：在基本险的基础上加保由于电击、冰雪重压、水管冻坏、天空落体、热水器或空调系统断裂或烧坏、室内漏水造成的损坏。

3、HO-3 全保险(All Risk)：在基本险和扩充险的基础上加保除战争、水灾、地震和地陷之外几乎所有的内容。还保赔客人在室内或室外发生的意外，路人在室外发生的意外。家里的狗咬伤人后还要赔偿医药费，甚至律师费。

4、HO-4 房客险(Renter’s)：保赔公寓楼房客室内的个人财产。

5、HO-5 综合险(Comprehensive)：比全保险保赔的范畴更广，保费更贵。

6、HO-6 公寓险(Condominium Coverage)：保赔公寓屋主的单元和室内个人财产。客人或路人在室内或户外的意外事故、火灾、盗窃、或漏水带来的损失。屋主一定要仔细阅读公寓章程来决定必须构买的保险费额。

7、HO-7 活动房险(Mobile Home)：适用于活动房屋主。

8、HO-8 老房险(Older Home)：老房子的市场价格要低于重建价格。老房险允许屋主以低于重建价格的市场价来保险。

9、另外还有一种房东火险(Dwelling Fire)，适用于非商业用房的房东。除火灾外，还保赔冰雪，风暴和霉菌带来的损失。

10、除了提高自付费，还有一些其它的方法来减低房屋保险费:
（1）减低保险额：如果你买了一栋$500,000 的房子，土地值$200,000，房子本身只值$300,000。那你只要买$300,000 的房屋保险，因为$200,000 的地不会受到火灾或暴风的损坏。不过如果你的首付不到$200,000，贷款银行可能会要求你的保险额不能低于贷款额。
（2）房屋与汽车同保：如果房屋与汽车在同一家保险公司，可能会得到15%-20%的折扣。
（3）不要换保险公司：有些保险公司会给3 到5 年的老客户5%的折扣，6 年以上的老客户10%的折扣。
（4）增加房屋安全性：安装烟雾报警器(Smoke Detector)或防盗报警器(Alarm)可能会得到5%的折扣。