楼市真相：跑赢通胀的城市越来越少！(组图)

2015年12月18日，中国国家统计局公布了11月份70个大中城市住宅价格变动情况。整体而言，全国楼市似乎出现回暖迹象。

要知道，这轮“暖冬行情”是持续1年零9个月的政策持续发力之后出现的。自2014年3月起，先是地方政府“犹抱琵琶半遮面式”地救市，然后过渡到地方政府公开救市，最后进入国家层面。到了最近，房地产“去库存”甚至成为政治局会议讨论的重要问题。

可以预见，未来一段时间还会有更多“救市”的新举措出台，比如降准、降息、降首付，再比如公积金制度改革、户籍制度改革，以及在融资上对开发商的支持等等。只是，对于二、三，甚至四、五线城市来说，这种回暖力度远远不够，能不能持久也很难说。

笔者这里想说的是，在国家支持房地产大背景下，绝大多数城市的房价仍然没有跑赢通胀。不信，我们先看看下面两个表格（表中的“环比”以上月价格为100，“同比”以去年同月价格为100，“定基”以2010年价格为100）：

这两个表格，建议大家仔细看第四栏，也就是现在价格跟2010年基期的比较。以第二张表格中的北京为例，对应数字为“134.8”，它的含义是：2015年11月北京新建商品房跟2010年基期相比，上涨了34.8%。

通过这一组数据可以知道，70个城市的新房、二手房，分别比2010年基期的时候，上涨或者下跌了多少。5年是个比较长的时间段，对于观察房价升跌，是有意义的。

那么，过去5年里，中国的通胀是怎么情况？

先看CPI，按照官方数据，2010年100元人民币的购买力，只在当年打了96.7%（CPI是3.3%）的折扣。依次类推，2015年这100元的购买力还有83.8元，贬值了16.2%。换句话说说，这5年里只有房价上涨超过16.2%，才能说跑赢了通胀。

但CPI指标是有欠缺的，也是跟老百姓切身感受差距比较大的。个人认为，广义货币M2的增速（印钞速度），减去GDP的增速（财富创造的速度），可能更接近真实通胀率。如果这样算通胀率会更高。算下来，2010年的100元人民币到目前，购买力只有68.7元，也就是说贬值了31.3%，几乎是CPI的两倍。

对于同一城市来说，新房价格不可比，因为5年前的新房跟现在的新房，完全处于不同地段。但二手房，可比性就比较强。我们可以着重看看二手房的涨幅，这时候你会发现，只有极少数城市的涨幅跑赢了CPI，跑赢了“M2减GDP”就更少：

1、跑赢CPI的城市（5年涨幅超过16.2%）

只有北京、上海、广州、深圳、贵阳等5个城市。另外还有厦门、郑州、乌鲁木齐接近跑赢CPI。

2、跑赢“真实通胀”的城市

只有北京和深圳。广州和上海接近跑赢“真实通胀”。

结论：这就是目前中国楼市的残酷真相！事实上，中国房地产已经进入了“慢熊市”，绝大多数城市房价涨不动了，甚至轻微的下跌。最惨的是此前涨幅过大的温州，5年房价下跌了24%，而这期间“真实通胀”是31.3%。所以，持有温州的房子，真实的亏损是55.3%。

能在未来跑赢或者接近跑赢“真实通胀”的，只有一线城市。在一线城市里，也不是全部片区都可以跑赢真实通胀，只有重点开发区域，比如深圳的前海宝中、龙华才能跑赢通胀。

“慢熊市”的最大实惠，将被95后、00后们获得，他们中绝大多数人（一线城市以外的），将不会像80后一样，被房价压迫得喘不过气来，这是房地产泡沫带来福利。在三、四、五线城市，住宅正在回归本来的含义，这没有什么不好。只是从投资角度来看，这里的房子投资价值大大降低了。

一线城市房价将继续上涨，虽然某些年份也会跑输“真实通胀”，但它们按照人民币计价，仍然会涨下去，直到你目瞪口呆。原因很简单：钞票过剩，安全的资产太少。