美国放宽35年地产法 海外买家享减税优惠

美国奥巴马总统上周五（18日）签署美国国会通过的联邦政府2016财年预算法案，避免联邦政府关门的窘境。国会通过这份包含逾6千亿美元减税法案的同时，亦通过“2015年保护美国人免于高税法”（Protecting Americans from Tax Hikes Act of 2015，以下简称免高税法），将原本即将到期的多项抵税规定予以暂时延长或永久延长，减免美国纳税人及企业的税赋负担。在这些抵税规定中，有一项规定使外国投资人亦获抵免税的优惠待遇。

彭博社（Bloomberg）12月18日报导，免高税法放宽美国1980年实施至今的“外国人投资美国不动产法案”（Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA），未来“合格境外养老基金”（qualified foreign pension funds）将享有美国本地退休基金的待遇，免除FIRPTA的所有税赋。预料此项放宽，将为美国房地产市场引进更多的外国资金。

根据FIRPTA法，外国人即非美国公民、没有美国绿卡的海外个人或者公司，在出售位于美国的不动产时，买方应预扣房款的10%作为卖方未来申报美国所得税的预扣款。根据美国全国房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts）的统计，如果加计其他联邦政府、州政府税赋，外国人卖房后所要负担的税赋约为房款的60%。

FIRPTA法案对不动产的定义包括了土地、楼宇、以及任何与该土地有关的财产，甚至包括石油、天然气和矿产；另外，取得美国不动产控股公司（USRPHCs）的股权也相当于投资了美国的不动产。

FIRPTA对“合格境外养老基金”的定义是，该外国基金受外国政府的约束，并依规定向其政府报告；有关其之设置系提供员工退休或养老福利，其退休收益不超过5%，且在外国国内无论是捐款或投资收入都享有免税规定。

由于全球经济衰退，外国投资者纷纷涌向收益相对较高且较稳定的美国房地产市场，包括办公大楼、商场、公寓及仓库等，这股趋势已推升美国房地产的价格。

另外，免高税法同时也放宽外国退休基金在美国持有公开交易的“地产投资信托”（Real Estate Investment Trust, REIT）的份额，由5%提高到10%，在这个比例以下可豁免FIRPTA的规定。

根据地产资金分析公司（Real Capital Analytics Inc）资料显示，今年美国房地产交易金额总计为4,830亿美元，其中784亿美元来自外国资金，约占16%。另据纽约一家地产研究机构资料，今年外国退休基金约投入75亿美元在美国房地产市场，约相当于外国资金的10%。

地产资金分析公司表示，2009年美国房地产交易的外国资金仅47亿美元，而2002到2012年外国资金的比例，平均每年约仅8%。

全国房地产投资信托协会执行长费特加特（Jim Fetgatter）表示，本项修法将带来巨大的改变，毫无疑问地会促进外国对美国不动产的投资，应会带来数千亿美元的外国投资。