揭秘美国房地产——如何在美国买房和美国房产常识 7

房屋贷款保险
若房屋头期款低于20%，多数贷款公司会认定贷款人为高风险群，要求民众购买房屋贷款保险（Private Mortgage Insurance, PMI），直到还款金额达到20%至22%为止。
举例来说，若房价为30万，仅放10%的头期款3万元，那贷款额约27万，每月房屋贷款保险就得另外支付约140元。

　 到美国"炒房"要三思

　　中国人一向对不动产投资情有独钟。但到美国"炒房"可是需要三思而后行。在美国，买房是件大事，更是件非常复杂的事。价格、位置、社区、买卖时机及交易程序都是学问。在加州州立大学任教的马女士说，她为在洛杉矶附近购买到一栋满意的房屋已奔波了半年，一直没能如愿。质量好、地段好、价格又合理的房子，总会有好几个人同时竞价。

　　记者的朋友方先生在斯坦福大学附近工作。去年8月，他在湾区买了一套两层的Townhouse(联排别墅)，当时售价60万美元。金融危机爆发后，加州平均房价下降不少，但他所在的地区降幅并不高，也没人急着要卖房，原因就是该地区拥有湾区最好的高中，社区环境也很好，大部分住户是中产阶级。

　　至于说到教育投资，美国人的名校情结恐怕比中国人浓。马里兰州蒙哥马利郡拥有多所美国排名前100位的高中。这些学校周围的房房价格从未降过，包括租金。那里的地产代理商说，这些区域的房屋自去年9月以来未曾看到降价。

　　在谈到中国人对美国房产的热情时，美国印第安纳州房地产经纪人汤姆说，来美购房应注意以下几点：

　　一、如果购房是出于投资的目的，这并非是一个好选择。在美国这样一个成熟的资本主义体系里，期望房产投资的回报率长期高于市场平均值，是不太现实的。如果坚持投资房地产，每月的租金收入要足够支付房产的所有开支，这包括贷款利率、过户手续费、房产税、其他杂费、房产空置率、维修费用以及该处房产对房主所得税的影响等等。

　　二、不管购房是投资还是自住，都应该注意避免只图便宜而匆忙购房。目前价格较便宜的房屋是由银行拍卖的房屋以及老旧房屋，质量较差，不投入巨额费用装修就无法居住。美国政府对房屋的使用年限有严格规定，房屋每年有折旧率。如果买了旧屋，购房者最后不得不为旧屋翻修，投入的钱跟购房的钱差不了多少。

　　三、美国房价下跌幅度较大的地区大都比较偏远，或治安和环境较差。好的社区房价下跌幅度不大。

　　四、买房不易养房更难。在美国购房需要每年交付不菲的房产税，地段越好的房屋地税越高，金额占房价总值的1%至6%不等。例如在洛杉矶某个富人区，一幢180多万美元的住房，每年要交付的地产税是两万多。此外，在有些州，当地政府每年都会来给房屋重新估价，然后根据估价调整地税。如果去年买来的房屋是50万美元，但政府今年估价是60万美元，房主就得根据新的估价付更多地税。

　　五、如果购买小区集中管理的住房，每个月还要缴纳物业管理费。比如在洛杉矶一个中产阶级小区，每月的物业管理费大约在150美元左右。

　　如果中国人买了美国房，自己并不住，转租给其他人，那社区就很重要了。买了便宜房，但社区都是还不起钱的穷人。他们"租"了之后，可能会不按时支付租金，一些人甚至强行"白住"。所以，如果在美国没朋友帮忙，就要请中介帮忙。通常房子的卖方也会请中介协调，佣金是成交额的6%。买方与卖方的中介各分得3%。

　　如果买了房子，因种种原因不到3年就得卖。那么，出售又会是件令人头疼的事。这个房子必须3年内上涨至少6%才算保值，因为中介手续费就是6%了。记者的朋友金先生在西雅图做工程师，2007年底买了一栋总价40万美元的房子，2008年，他被派回中国工作。临行前，车子、家具都处理掉了，唯独这个最大的家伙卖不掉，除非以低于购买价出售。金先生最终决定把房子租出去，虽然实际收到的租金比支付银行的月供还少几百美元，但也无可奈何。

　　有人说，对不明真相的中国人来说，与其说美国房产是一块人人争食的蛋糕，不如说是一口看不见底的深井。

   从1890年到2004年，美国住房资产的平均年回报率只有0.4%。而且这个算法只考虑到房价本身，把下面的各大因素全部忽略掉了。可以肯定地说，在你签下首付支票后，你就再也见不到你的钱了。因为即使日后你卖了这套房子，你还是得把这拿回来的钱用来付下一套房子的首付。所以要是你买了一套价值40万美元的房子，就等于和辛苦赚来的10万块说拜拜了。你可以在前院的草坪上竖一个小牌子，上面写上“安息吧，十万块”。

    交易费用。我已经忘了上两次买房的额外花销到底是多少了。但是基本上得烧掉房价的百分之二三那么多。律师咨询费，产权保险费，搬场费，还有我买抗抑郁药的医药费。加起来大约能到房价的2%到3%。

     养护工作。不管怎么样，东西都会用坏，然后你就得去修。你得修一大堆的东西。到你不再住的时候就会发现，房子里所有的东西都坏过。而且所有的东西都坏过三次。接着你就得趴下来，钻进去，修好它们。完了打开账本看看，又花钱了啊。我现在租房子住，比如洗碗机坏了，我要么把房东喊来修，要么自己买一个，从房租里面扣除。西尔斯百货（Sears）还会派个人来帮我装好他。我什么都不用干。西尔斯的修理工和房东都替我干了。

     房产税。传说抵押贷款的利息可以抵扣部分税款。得了吧。这在你的退税项目中只是九牛一毛。你交的各种和房产有关的税才是大头。要是没有这笔支出，你的孩子就有机会接受很好的教育。随便你了。

     买房等于套牢自己。让我们来解读一下，为什么拥有住房产权在美国变成了一种类似迷信的东西。因为企业希望限制员工的职业选择。所以企业鼓励员工买房，这样他们就困在住房上，不能搬走去找别的工作了。薪资的高低就是一个市场供求的函数。如果你没法搬到新公司附近，那么可以供给你的工作机会就少了。这是你无法驳斥的事实，反正年轻人不断加入市场，和你进行竞争工作机会。

     最差投资奖。当你说出“买房是一种投资”的时候，你忘了产权房具有投资中最忌讳的所有因素： a. 流动性不足。你无法随时将住房变现。 b. 财务杠杆性过高。多数情况下你得借贷一大笔钱用于买房。 c. 降低投资多元化水平。对多数人来说，房子会构成他们投资组合的最大部分，并且远远超出个人净资产的10%这个投资组合合理化的比例上限。

     买房等于套牢自己之二。有些人喜欢有归属感。但我个人喜欢隔段时间就换换空气。2009年3月起，我在纽约证券交易所正对面租了一套房子。那真是很有意思。我从窗户里就能看见华尔街。多带劲啊！在那之前我和说唱乐手丘伯·洛克（Chubb Rock）一起在切尔西旅馆住过。去年我决定放松一下，就往美国北部小搬了一下。现在我的窗外，可以看到哈德逊河在流淌。这里很宁静，早晨我可以在河畔享受没有噪声的散步。看房和搬家只花了我们两周的时间。没有任何拖泥带水的麻烦事。我就喜欢这样无牵无挂的生活。