揭秘美国房地产——如何在美国买房和美国房产常识

揭秘美国房地产——如何在美国买房和美国房产常识

2015-01-16
美国人买房子也算是一种投资,所以不会为了拥有住宅而让自己成为房奴,家庭在购买住宅上比较注重考量自己的经济能力以及债务负担对正常生活的影响,所以在购屋上美国人一般会遵守几个原则。

   第一,在决定自己是否有能力购买住宅上有一条 28% 黄金定律,就是家庭每个月偿还房屋贷款的金额不超过每月收入的 28%,例如一个年收入8万美元的家庭,每个月用于房贷支出不应超过1866美元。

   第二,一个家庭每个月用于住宅上的总支出不应超过每月毛收入的 32%,这就是 32% 定律。住宅上的总支出包括房屋贷款、房屋保险、社区费和房地产税等。例如一个年收入8万美元的家庭,每个月用于住宅上的总支出不应超过2133美元。

   第三,一个家庭每个月要偿还的债务不应超过每月收入的 40%,这就是 40% 定律。家庭债务除了房屋贷款外,还包括家庭的信用卡贷款、汽车贷款、学生教育费用贷款等。例如一个年收入8万美元的家庭,他们在每个月要偿还的债务不应超过2664美元。如果一个家庭每月要支付2133美元的房贷,其他的债务就不能超过531美元。如果其他债务过高,就要降低偿还房贷的金额,这时恐怕就得考虑购买价格稍低一些的住宅了。因为以上所列的三条定律是美国银行在审核房屋贷款人经济条件时最基本的审核标准,如果超出这些标准太多,银行是不会批准申请人的房屋贷款要求的。

房子必须具备的外观特征:
南北朝向。南北朝向的房子的采光、通风等等都明显好过东西朝向的;
双层玻璃窗户。我们找的房子的尺寸,更换窗户大约需要 $16K 左右的费用,5倍杠杆大约相当于8万美元的差价;
天花板不能是 popcorn ceiling(因为有石棉);
屋顶至少应该还有10年以上的可用寿命;
初期维护费用:如果需要对房屋进行装修或其他修理,这些费用要按杠杆率(5倍左右)计入房价来考虑,因为这些费用通常需要以现金形式支付。
   美国出售的住房几乎都是精装修,并配置空调、冰箱、暖气、洗衣机、烘干机等基本生活电器,因为,美国法律规定,不动产未成形以前不得出售,像中国的毛胚房在美国是禁止交易的。美国住房面积的计算方法与中国不同,他们说的面积是有供暖的室内使用面积,车库、地下室、阁楼等如果没有供暖都不算面积,均属赠送。独立住房均附带花园,有的还有游泳池赠送。车库一般都可停放2-3辆汽车。

   在美国,信誉是可以当钱用的,即使你已经买了房,签了约,付了款,并住了进去,可你对你的已买到手的房子不满意。或是发现有更便宜、结构更合理,地理位置更让你满意的房子,你还可以很方便地退房,无需什么理由。“不满意”三个字就是理由,这个理由就非常充分了。无需再作什么解释。在美国,“不满意就退货”,这一原则在买房上同样适用。

   在美国,买房子景观比朝向更重要,一般会避免南向,因为光照引起的耗能过多。另外由于建筑的保温隔热一般做的较好,气候也比较干燥,所以朝向并不是特别重要的关注点。

   美国高档别墅有一半的价值体现在花园上,房子的成本只占一半。美国人十分重视花园,这种重视程度是很多人难以想象的。花园在他们来看,主要有两大用途,一是可以自己动手修剪花草,体现主人个性。中国移民让花园荒芜,老美邻居看不过去主动帮忙打理,看过影片“剪刀手爱德华”的人就能理解为何美国人对花园那么依赖。第二个用途是可以在花园搞一些party活动,如果家里人来的多,主人就会把客人请到花园里来,一般是围绕漂亮的游泳池和中心草坪来展开,必备的还有室外酒水吧,烧烤屋,乐池、舞池、风情帐篷等。有的主人根据个人爱好还特别设置有网球场、马球场、跑马场、大面积运动草坪、家庭高尔夫、私家动物园等。

   美国的别墅一般尽量利用自然环境,而非营造环境。而且由于人工很贵,一般采用不需要日常维护的植物。很多别墅区的密度非常之低,而室外基本由几十年的次生林所包围,不需要再进行太多的人工环境营建。对于山地别墅社区来说,景观营造的一个重要手段是高尔夫球场,通过球场与别墅的良好结合,提升别墅的价值以及整个社区的档次。例如美国的绿荫谷社区、新港社区、黑鹰社区。对于平坦地形的社区,则通过利用自然的以及人工开挖的水系,突出水景主题,同时结合微地形的精心处理。如美国的木桥社区即是如此。

   美国人现在每个家庭的居住面积比上世纪70年代增加了近一倍,房子越盖越大。1970年,美国家庭平均人口为3.14人,家庭平均居住面积为140平方米。1980年,美国家庭平均人口为2.76人,家庭平均居住面积为174平方米。1990年,美国家庭平均人口为2.63人,家庭平均居住面积为208平方米。2004年,美国家庭平均人口为2.6人,家庭平均居住面积为233平方米。2000年至2008年,美国新建独立住宅标准的居住面积为263平方米。2009年,由于房地产市场人处于低迷,新建的独立住宅标准面积退回到234平方米。

    如果一套美国别墅有400平米的建筑面积,那么最多只有150平米是卧室,一个主人卧室,一个儿童卧室,一到两个客人卧室,剩下的都是起居室、娱乐室、家庭厅、厨房和餐厅,这些公共空间占到了总面积的2/3。在一项有关民众住房的调查中,美国民众对住宅结构最关注的一个问题是卫生间的多少,如果一幢住宅中只有一个卫生间,那会被视为很不好。美国人对在家里家人共用一个卫生间很不感冒,所以一般的住宅要有2到3个卫生间,不论是上厕所还是洗澡,个人用个人的,互不干扰。

   2008年,美国家庭的税前中位收入为5万零303美元,美国家庭税前年中位收入4万2000美元以上的家庭占美国家庭总数的62.7%。2009年美国家庭住房拥有率为67.6%,这表明如果家庭中位收入足以在合理的范围内支付中位的房价,那就有能力拥有自己的独立住宅。对于美国的中产阶层来说,买二三十万美元的房子负担并不重。因为美国一般家庭的年均收入是七八万美元,就算税后5万美元(相当于35万元人民币),平均每月4000多美元,工作几年后就能贷款买一套房子。而且,美国的社会保障制度比较健全,一般家庭有能力在贷款方面多一些预算。但你如果想买100多万美元的豪宅,年收入至少要15-20万美元以上。

   68%的美国人拥有自己的住房,租房的多是低收入者,他们享受政府的租房补贴。一般低收入者花10万美元左右买房子,或者租公寓住。美国所谓的公寓也就是中国人通常住的一栋楼中的一户。其实在美国,公寓并不多,多数房子都是独立的别墅。租公寓的话,每个月花租金,却一直没有自己的房子。如果贷款买房,同样每个月拿出一笔钱,还能享受政府规定的减税优惠。所以越来越多的人发现,买房比租房划算。

   一些中国大陆人士欲到美国购置房产,很多人的目的是为了自己的孩子在美国学习有个安身之处。如果自用,特别是考虑到子女教育,购买住宅的首要考量就是住宅所处学区好不好、社区是否安全。按这样的标准,在美国中国大陆移民人数最多的南加州(大洛杉矶)地区华人居住集中的区域,一幢200到300平方米的独立住宅价格就要50万~100万美元。下面我们看一下洛杉矶地区100万美元以下独立住宅的实际情况。

   在洛杉矶比较好的社区,不论是当地民众还是中国房地产投资商或是喜欢购买自用住宅的人,如果要期待住宅增值或是生活在好的社区,按目前的市场价格,最理想的独立住宅价位应在100万美元左右,这样的独立住宅居住面积在400至500平方米,有3到4个车库。住宅大多为5到六个卧室,四个以上卫生间,加上家庭室、会客室、厨房、餐厅,前后都有庭院。洛杉矶的住宅基本上都是独立别墅和康斗为主。这些楼房外表极其漂亮,为防地震,除底部用钢筋水泥浇灌外,都是木结构的。木结构别墅好像一座天然的空气调节器,合理的设计与布局,适量吸收太阳光线,住在木结构别墅里感觉就犹如四季如春,冬暖夏凉,自然十分舒适。

   北美木结构的别墅是现代房屋结构中最经久耐用的结构之一。能历经数代人居住而使用状况良好。在美国,目前有95%的居民居住在这种木结构的别墅中。在美国一百年以上的木房子到处可见,一样完美无缺,年代最久远木结构住宅可以追述到18世纪。而中国北京的故宫等皇家木结构和砖木结构建筑亦经历数百年。木材的平衡含水率在19%以下时,虫子就不能存活。而北美用来建造木结构别墅的木材的平均含水率只有17%,并且在地基处使用屏障系统——防腐材料、挡虫网、周边喷洒药物等来阻隔白蚁的入侵,令家居远离这些小虫的侵扰。木结构韧性大,且因木结构别墅的箱式结构将力均分,自身结构轻,又有很强的弹性回复性,对于瞬间冲击荷载和周期性疲劳破坏有很强的抵抗能力,所以在大地震中吸收的地震力小,结构在基础发生位移时可由自身的弹性复位而不至于发生倒塌。在美国洛杉矶的大地震中,木结构别墅或是稍微变形而决不倒塌。即使在强大的地震力下,木结构别墅被整体推前了数米或地震力使其抛离了基础,仍完好无散架。由此证明了木结构别墅在各种极端的负荷条件下,其结构的抗地震稳定性能和结构的完整性。日本政府在神户大地震后明令所有的民用住宅必需采用北美的木结构别墅。木结构别墅内齐全的生活起居功能、良好的隔音私密性的最佳的舒适性是传统的砖混结构无法比拟的。这也是当今北美迄求和拥有的成功标志的原因之一。

   50万美元在南加州较好的社区能够买到的独立住宅大多是10、20年左右的二手房,居住面在200平方米左右。30万美元在较好的社区现在恐怕只能买集合住宅或是150平方米以下的二手房。当然,如果是在西班牙裔居民较集中的地区购房,30万~50万美元仍是可以买到相对不错的独立住宅。在南加州一些远离现有富裕社区新开发的地区,30万~50万美元更可以购买到新建的200~300平方米的独立住宅。
责编: Hai