揭秘美国房地产——如何在美国买房和美国房产常识 4

　　房地产商年利润超过10%政府就出手

　　美国1949年通过的《住房法案》提出了美国的住房目标：“让每个家庭都能在适宜的环境里拥有一个舒适的家”。60年来，美国政府采取多种补贴措施保障低收入家庭的住房，如廉价住房、租房券、公共住房、低收入家庭住房课税扣除、第一套住房房贷利率课税扣除等。

　　美国从1940年到2000年房价平均年增长率为2.3%，可以看出，房产税对防止过热炒房、抑制房价的过快上涨起到决定性作用。房地产开发商的年利润超过10%政府就出手，通过政策和税收机制稳定房价。

　　总体上讲，除了21世纪初的前7年，美国对房价的控制是有效的，在历史上没有出现过房价飙升的现象，切实保护了公民的利益。

以下是中国投资者交易美国房产要经过的几个大的环节：

1。整体咨询

到美国投资房产是很复杂的项目，事先要对过程有充分的了解。从专业，有经验，在美国有从业执照的人士咨询是很重要的。

咨询主要有两方面：
1）从律师方面：帮你解释如何处理资金，帐户，和最有利的产权所有方式。
2）从房产经纪方面：解释房产交易的过程，如何找房产，区域选择，推荐当地代理，推荐房产管理人员。

找到有经验，可信赖的专业咨询是第一步重要的。
请注意在美国，只要有专业执照的人士可以提供建议，比如只有律师能提供法律建议，房产经纪人能提供房产建议，会计师能提供税的建议，否则会被认定是无执照提供专业服务，是可能非法的。

2. 找到专业律师
咨询公司会推荐合格的律师。
律师的有两个主要作用
1）设立投资人资金代管帐户，是保护投资人的资金，产权安全，和个人隐私。
2）根据投资人的具体情况，建议投资用何种方式拥有地产产权。并帮助投资人设立产权实体。
对投资者有投资移民的意向的，还要有移民律师的介入。

2. 资金准备，设立帐户
律师建立资金代管帐户。此帐户完全安全，由美国律师工会担保。只有户主和律师可以动帐号里的钱。
投资人把资金以美元形式打入帐户。

3.选定投资地域
根据投资人的目的，具体情况具体分析，咨询公司帮助选定投资地域， 如哪个州，哪个城市， 哪个地区，哪个学区。
有的投资人要投资移民，有的要投资回报，有的要在与子女临近的某个大学附近，有的要转移资产，有的要将来养老，有的要临近好的医疗条件。
根据各种目的，适于投资的地域也是大不相同的。
美国地域广大，可不止是只有纽约，三藩，洛杉矶几个大城市。事实上，在这种超大城市投资的回报并不是最好的。
地点，地点，地点一直是投资的重中之重，一定要详查，不可人云亦云，不可不慎。

4. 确定专业房产经纪人
美国的房地产经纪人的作用比中国的要大得多，为客户服务，行为受法律规范。
选定了一个区，房地产经纪人的作用至关重要。
富饶房产可以考虑您的需要，为您选择和推荐全美各地适合的经纪人。并且定期询问您的反馈，如果经纪人不适合可以迅速为您更换。

5. 确定产权实体
房子是以自然人，如个人名，夫妇名，子女名，美国亲戚名来拥有，是需要事先确认。合理的产权，可以规避房产法律风险，保护隐私，省税，容易交易产权。
要依靠律师（从法律上）和会计师（从省税上）提供建议。

6. 选择房子
房产经纪会先把已有的房源给投资者看，并解释，需要的要带投资者实地看房。
房产经纪会定期向投资人提供市场上新的房源。

7. 房产交易
房产交易过程复杂.一般没有贷款要十五天左右。需要申请贷款要45天左右。请注意，由于次贷危机，各个银行对贷款，尤其是投资地产，都非常谨慎。作为在美国没有信用的外国投资者要申请到贷款很难。即使能申请到，费用也很高。
房产交易的最后一步是 ”结案交易（Closing）"， 最后买方，买方，结案公司，双方经纪人都坐在一起，完成房产交割过户。
整个交易过程主要要经过验房，申请贷款，评估，保险，产权分析，水电煤气过户，等等，要多方有效协作。
一般房产交易的过程，由买方，卖方各自的代理牵头。

8. 房产管理
美国拥有房产要缴房产税，房产税约为房价的1－3%。
所以一般投资的房产如果不是房子自己家人住，要考虑出租收入。
要出租，就要有专业人员管理。
美国的房产管理专业程度高，行业也要求房产管理人员有从业执照。

9. 房产出售
和投资股票一样，在投资时，就要考虑到退出的条件。
房产出售，也要找房产经纪人，将房子上市，并协调出售过程各个步骤。

严格来讲，中国的房价不包括土地，所有中国人自认为买到的“房产”其实只是臣民向党70年的租赁，70年以后怎样，没人知道，反正也不会有人知道，就如同这个国家是谁的也没有人知道一样。这就是说，从法律上讲，中国人的“房产”不属于自己，“房奴们”买到的只是住房的“一个时期的使用权”。

对比资本主义国家美国，美国的房价是包括土地所有权在内的，也就是说你买了房子，你的住房周围法律界定的土地就永久性的属于房产所有者的了，换句话说，如果在你的院子里探明了油矿、金矿、银矿、铜矿、铀矿、或者古人的棺材，都属于房子的主人的。

中、美两国之所以会有如此巨大的根本差别，其原因在于，美国人信奉的是彻头彻尾的资本主义，其基本原则之一是：私人财产神圣不可侵犯；而中国人，无论“精鹰”们编造多少优秀的先进理论和所谓的优越性都掩盖不了共产主义的本质！

以性价比来看，对比环境保护，社会安定，受教育机会，工作机会、生活方便 ...... 等等因素，美国的房价的性价比应该比中国的要高一些。因此，我们看到很多中国人，包括中国的政府机构、社会名流、中国的企业家，很多“裸官”的家属子女 ...... 美国房价有被中国人炒高的趋势；但是，我真的很高兴看到他们的投资物有所值，这可能是他们一生中几次最明智之举之一。