美国房产费用——房产税、物业税税率有多高

美国房产费用——房产税、物业税税率有多高

2015-01-16
  房产税可以半年一交,也可一年一交。除了房产税,还要交垃圾处理费。垃圾处理费按垃圾桶的个数交纳,每个垃圾桶每月交10美元。如果家门口有两个垃圾桶,一个用于放置普通垃圾,一个用于放置可回收垃圾,每月共交垃圾处理费20美元。

  一般来讲,美国的房产税税率是住房价值的1%-3%。房产税各地区之间差别很大,即使一个城市的不同街区税率也不相同,富人区、社区环境好的街区房产税税率就相对高些。可以这样理解,房价高的地区房产税税率也高。这大概是政府通过房产税税率影响公民住房偏好,防止人们过度拥挤在一个地区。再有,如果地方政府开支增大,也会随时提高房产税的税率,因为房产税是地方政府的主要财政收入。

  美国房地产物业税被称之为沽定价值(即公平市价)的税种,即使一个社区的房地产物业税税率相同,屋主也会因为每一幢住宅其占地面积不同、房屋的装修程度不同而缴纳不同数额的物业税。物业税的计算主要是以房地产的价值乘以物业税税率而来,居民每年分两次缴纳。房地产的价值主要包括两个方面,一是房屋本身的价值(主要依据购买时的价值、装修增加值和市场增值),二是土地的价值。所以一个社区同样是300平方米的住宅,因占用土地面积不同,屋主每年缴纳的房地产物业税也会不同。

  房地产物业税税率的制定主要依据政府预算和支出的情况来征收,首先是看县、市每年社区服务的支出需要多少以及学区中小学的花费要多少,然后再看政府征收的销售税等其他税收有多少,政府的支出减去这些税收,还差多少,那就要由房地产物业税来堵窟窿了。政府会根据需要征收的物业税总额和当地房地产的市场价值来决定物业税税率。

  房地产物业税是一种从价税,也就是依据住宅的价值而征收的税,它不同于个人所得税和销售税,不会依据一个人收入和消费多少来征税,而是根据一个人拥有多少的房地产价值来征税。只要一个人拥有房地产,他的一生就必须年年为此缴税,除非他不再拥有自己的房地产。

  如果一个人拥有市场价值100万美元的独立住宅,他是否要按照100万美元来缴纳房地产物业税呢?不是的,各地房地产沽值都会设定一个价值比,如房地产市场价值5%、15%、30%、40%的房地产征税值。如果房地产征税值是15%,100万美元的住宅就按15万美元的价值来征税。而决定一地居民要交多少房地产物业税的关键因素就看物业税税率,如果物业税税率是2%,那么拥有价值100万美元的这位居民每年要缴纳的物业税为3000美元(150000× 2%)。

  法律还规定,屋主在自己的院子里建任何附加设施都需要得到政府的审批,并将被添加到屋主所拥有的该项房地产资产的原有信息当中。在从第二年起征收房地产税时,该项房地产资产的税额将考虑到附加设施而相应增加。

  加州的房地产市场是除了纽约之外美国最高的地区,但加州的房地产物业税却比纽约低很多,原来1978年民众投票通过13号提案,严格限制政府加重对民众房地产物业税的负担,政府征收的房地产物业税税率因通货膨胀因素每年上涨不能超过2%,或是按现实市场价值,两者取其低值来征收房地产物业税。加州的莫林县居民家庭的中位年收入是88101美元,独立住宅的中位价值是912100美元,而居民每年要缴纳的房地产物业税中位金额仅为5233美元,同样情形在加州其他的富裕县也是一样,圣塔克拉拉县居民每年要缴纳的房地产物业税中位金额为4437美元,圣梅提欧县居民每年要缴纳的房地产物业税中位金额为4208美元。

  以佐治亚州为例,一幢住宅的沽定价值为10万美元,该州取沽定价值40%也就是40000美元作为征税的基数,去掉州2000美元和地方政府4000美元的免税额,再乘以厘计税率,佐治亚州的厘计税率为3%。厘计税率的决定是每年依据县、市和学区的财政预算来决定,政府需要花钱多,就得多收税,房地产物业税的厘计税率就会高,反之就会低。所以一幢10万美元的住宅在佐治亚州每年业主要缴纳的物业税为:(40000 - 2000 - 4000) ×3%= 1020美元,占住宅价值的1.02%。

  2010年,纽约的房地产的征税值仅为房地产市场价值的4.4%,也就是说,一幢市场价值40万美元的住宅,只需要按17600美元来征收房地产物业税。这主要是保护房屋拥有者的利益,也让更多的居民能够拥有自己的住宅。否则,房地产物业税过高,相形之下就会降低民众的购屋能力。从这个角度讲,征收高额的房地产物业税会限制民众购屋的欲望,至于能否压低房价还要看整个房地产的走势和民众的收入及消费能力。

  美国的物业税是有很多减免项目的,比如,第一套房贷款,可以根据利息支出减免很多税收,如所得税之类的,以减轻购房者的负担。根据Alex F. Schwartz著作的介绍,“以2003年为例,全美共有1.5亿购房者因为从联邦个人所得税中免去了抵押贷款利息而获益”。除了税收,联邦政府为低收入者提供的资助主要有三种形式:1)支持具体住房工程的建设。2)帮助租房者获得私人市场的住房。3)为州及地方政府提供资金,使其发展自己的项目。

  美国50州的房地产物业税税率

  州     平均税率%         州     平均税率%
  美国    1.38             密西西比    1.44
  阿拉斯加    1.80         蒙大纳    1.65
  阿拉巴马    0.65         北卡罗来纳    1.10
  阿肯色    0.88           北达科塔    1.84
  亚利桑那    1.21         内布拉斯加    2.15
  加利福尼亚    0.68       新罕布什尔    2.21
  科罗拉多    1.08         新泽西    1.78
  康涅狄格    1.72         新墨西哥    0.72
  哥仑比亚特区    1.31     内华达    0.83
  特拉华    0.68           纽约    1.76
  佛罗里达    1.20         俄亥俄    1.81
  佐治亚    1.52           奥克拉荷马    1.03
  夏威夷    0.40           俄勒冈    1.22
  爱荷华    2.15           宾西法尼亚    1.70
  爱达荷    1.42           罗得岛    1.52
  伊利诺斯    1.79         南卡罗来纳    1.38
  印第安那    2.12         南达科塔    1.96
  堪萨斯    2.09           田纳西    1.07
  肯塔基    0.96           德克萨斯    2.57
  路易斯安那    1.02       犹他    1.31
  马萨诸塞    1.07         弗吉尼亚    1.12
  马里兰    1.06           佛蒙特    2.06
  缅因    1.75             华盛顿    1.13
  密歇根    1.91           威斯康星    2.09
  明尼苏达    1.27         西弗吉尼亚    0.95
  密苏里    1.42           怀俄明    2.18

  根据美国住房监测机构2010年5月10日发布的全国54个大城市住房信息,全国54个大城市共有待售房1187733套,平均房价为每套242073美元(卖方期望价,非交易价),房价总的趋势是下跌的。

  房价最低的5个城市是密歇根州底特律,每套109900美元,与去年同期相比下降12%;内华达州拉斯维加斯,每套135000美元,同比下降10%;俄亥俄州克利夫兰,每套139900美元,同比下降5.7%;印第安纳州印第安纳波利斯,每套145000美元,同比下降3.3%;内布拉斯加州奥马哈,每套 149900美元,同比下降6.3%。

  房价最高的5个城市是加利福尼亚州圣何塞,每套499950美元,同比下降5.6%;加利福尼亚州旧金山,每套499900美元,同比下降6.1%;加利福尼亚州奥伦奇,每套450000美元,同比下降0.8%;夏威夷州檀香山,每套450000美元,同比下降3.2%;纽约州长岛,每套429000美元,同比下降4.5%。
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