揭秘美国房地产——如何在美国买房和美国房产常识 3

   华盛顿平均每套房子28万美元

　　根据美国劳工部发布的数据，2008年美国共有135185230名从业人员，美国从业人员的平均年收入为42270美元，注意，这是全国所有从业人员的平均收入，并非只是吃皇粮的平均收入。也就是说，美国普通工人能用5年的工资在54个大城市买室内使用面积为177平方米、占地面积为1416平方米的住房，这符合联合国提出的一个和谐社会的合理房价应为3-6年个人收入的标准。

　　下面看看美国首都华盛顿近4年来的房价变化情况。美国首都华盛顿2006年4月的房价为每套489528美元，2007年4月为446862美元，2008年4月为357739美元，2009年4月为320725美元，2010年4月为316173美元，房价平均每年下降10.4%。在这4年间，2006年5月房价最高，为490354美元，2010年1月房价最低，为286000美元。

　　虽然现在处于经济复苏阶段，但美国房地产市场仍是买方市场。根据MLS的数据，不少房子标价50000美元，标价10000-20000美元的房子也不少见。

　　根据美国住房监测机构 2010年5月10日发布的售房公告，当天全美国新挂牌的房子要价最高的10所房子也仅在501000美元到505000美元之间。

　　美国人住房自有率68.3%

　　根据2008年的统计，美国共有永久住房128203000套（另外还有4402000套季节性住房），其中80406000套是独立住房，独立住房占所有类型住房的63%。美国人口为304059724，每2.37人拥有一套永久住房，2008年美国平均每个住户（住在一套房子里生活的人组成一个住户，与家庭户有别）2.55人，也就是说，美国现在住房已经饱和。美国的住房自有率为68.3%，租住率为31.7%。

   美国房价1940年平均每套为30600美元（按2000年美元计算，下同），1950年为44600美元，1960年为58600美元，1970年为65300美元，1980年为93400美元，1990年为101100美元，2000年为119600美元，平均每年上涨2.3%。以旧金山为例，十几年前，几十万美元买的房子，如今已经要上百万甚至几百万美元才能买到。

　　美国房租的中值价为，1940年为284美元/月，1950年为257美元/月，1960年为350美元/月，1970年为415美元/月，1980年为481美元/月，1990年为571美元/月，2000年为602美元/月，房租平均每年上涨1.26%，增幅是房价增幅的55%。

　　2007年，每套住房用于房贷月供、房产税、房屋维护费用和折旧等费用为972美元/月，全国住房估价中间值为191471美元/套，房屋交易价中间值为100359美元，可以看出，美国住房的实际交易价格是估价的52.4%。2007年的房屋空置率为13%。

   美国房价最高的恐怕是纽约的曼哈顿区，那里寸土寸金，只有亿万富豪才能买得起房子。以城市而论，美国房价最高的是纽约，其他依次恐怕是旧金山、洛杉矶、华盛顿等大都市，再有象拉斯维加斯、圣地亚哥、迈阿密等旅游城市房价也不会低，而象西亚图、波士顿、芝加哥等发达地区的城市房价也不便宜。当然，象底特律、亚特兰大等老工业城，现在房价不会象过去那样高。美国拥有东西两条海岸线,因此东西两岸的房价都不会低。而只有在北部偏远的州和中部农业地区，房价尤其是地价都比较便宜。

   买房子也不是院子越大越好，还要看环境和安全性，也要看自己是否需要。在美国，买了房子，你就拥有房产和地产的永久所有权，不象国内只有70年的所有权。但是即使在你的院子里，没有类似城建部门的批准，也不能随便盖房子，这大概也是为了整齐划一，需要全面规划。再说，大院子，光剪草、扫落叶的工作量也很大，自己干恐怕天天都得忙乎打扫院子、整理草地，没有时间干别的了。如果雇人干，那也是一笔不小的开支。还有，这么大的地方，四周又没有围墙和围栏，远离附近的邻居，一到晚上，周围漆黑一片，虽然房内有报警系统，但是多少还是有点担心和害怕。美国的房子都没有钢窗、铁门，如果深夜来一个不速之客，的确有点吓人，难怪美国一般的老百姓有时候为了防身也有枪。所以，在美国买房，不仅要考虑房价，环境和安全也是必须考虑的。

   在美国买房，区域、地段就是选择买房时必须考虑的因素之一。所谓好的或者中等、上等的区域、地段，就是指环境、安全、方便等方面都比较好的区。具体地说，环境好，指有风景(湖景、河景、山景、海景)的房子；安全指所在区域、地段发案率低，邻居素质高；方便指离学校、商店近（当然也不能太近，太近喧闹就不安静，美国人比较喜欢在安静的环境居住），就学、购物比较方便，一般以车程十几分钟为最好。除了个别单独的住宅和散落在路边的住宅，在美国，住宅也是有小区，也有象国内住宅小区的物业管理一样的部门，也要交纳管理费。只不过，有的小区是封闭管理，有的不是封闭管理。封闭管理的小区，相对就更安全一些。封闭管理有的并没有门卫，但是大门要刷卡才能进入。来访者要进入小区，也必须要电话和业主联系，由业主许可遥控开启大门才能进入。封闭管理有的是有门卫的，即有人员看守大门，来访也要预约登记，没有预约登记的是不让进入小区里面的，这样当然安全性更高一些，但是管理费也要高一些。好一点的实施封闭管理的小区，有门卫的，每年每户管理费大约2000美圆，而没有门卫的，大约1000美圆。管理费也包含大院内的卫生（有湖景的还包括湖水治理、湖面卫生）和每家每户前院花草设计在内。美国的房子，稍好一点的，一般都有前后院子。前院主要是花卉、草坪，用于观赏，一般都是由小区统一设计，各家也不把前院当做实用。而后院则是各家可自主安排，可以栽花、种树，摆放桌椅板凳，开设游戏场所，开挖泳池，等等。有些房子后院本来就有游泳池，这些有游泳池的房子也不一定很贵。在美国，每一家的院子都经过了精心的绿化，包括低收入者的房子都如此。所以在美国买房，就实用这一点来说，还是选择后院大一点更好。当然，要说区别，就是美国更注重居住环境，而中国更注重居住面积。这里的原因，是美国地大人少，而中国地少人多。