楼市衰退的标志：一线楼市房价飙涨

今年以来，深圳的房价据说涨了4成，北京也是上涨，上海屡屡爆出日光盘。在全国二、三线城市到处都是房子过剩的情况下，一线城市却走出了不一样的行情。

通常，大家的解读是，因为二、三线城市的需求不旺，而一线城市由于各种政策福利，以及户籍制度，所以需求是没有问题的。于是得出的普遍结论是：一线城市没问题，而二三线城市可能真的要跌了。

在投资领域有个问题叫做“一致性预期”：当所有人都想的一样的时候，这个判断一定有问题。因为投资领域里面，只有一个常识亘古不变，那就是不可能所有人都赚钱，通常是只有少数人赚钱，多数人赔钱，那么你跟多数人的观点一样的时候，自己就要小心了。

当然这只是一种直觉，而依据其实也很明确，正是因为楼市不行了，所以资金才会收缩，从二三线城市退出，死守一线城市。为的就是抱团取暖，而当所有资金都涌向一线城市防守的时候，这种防守也就变成了一种短暂的进攻。

举个股市的例子就明白了，每当一波行情结束的时候，往往都是周期股率先暴跌，然后大家想，既然熊市来了，我们找那些不受周期影响的股票，比如大消费，这些股票往往能够在熊市来的时候，还继续上涨，而且涨势通常都还不错。2007年大盘10月份见顶，但贵州茅台却一路上涨，直到3个月后，才见到了最高点，然后暴跌了三分之二。

有人又说了，楼市跟股市不一样，楼市流动性很差，一般楼市下跌的时候，大家更倾向于捂盘惜售，不像股票市场疯狂出逃。的确，这个没错。楼市的确有很差的流动性，而且国家还收了很多税，这就让变现更难。

但如果你不是只有一套自住房，那么其他的房产就是投资性质，而如果再有点银行贷款，那么这种资产就变成了负债，在美联储大加息周期的背景下，任何的负债都会背上更加沉重的包袱，虽然中国还在降息周期，但料定已经没有多少宽松空间。而经济寒冬、负债率过高、供需失衡、本币贬值四大压力交织在一起，会让房产持有人的心里更加崩溃。

期初可能大家还会捂盘惜售，但时间长了，可能会发现无量暴跌，这将酿成进一步的恐慌。再然后，房产投资者还会进一步分化，继续像一线城市的核心区域退守，比如北京的四环、三环、二环，总之，越好的地段，越豪华的房产，最后一定最抗跌。这不是因为别的，完全是资金的不断退守所致。因为最有钱的那一帮人，恰恰是持有房产最坚定的人。比如当年香港楼市暴跌，李嘉诚所在的半山别墅，价格跌的很少。

所以，一线城市房价上涨，一线城市10万元以上的豪宅成交量大增，不是因为繁华，恰恰是因为资金的恐慌退守。一旦这波资金完成了调仓换股。楼市的虚假繁荣也就结束了。当资金退潮，流动性突然断崖，然后会发生什么？当年海南的故事兴许还历历在目。

最后说一组数据，一线城市的人均居住面积已经超过了30平米，一线城市的房屋租售比不到2%低于银行定期存款，一线城市的房价收入比超过了20，高出二三线城市1倍还多，是国际标准的3倍多，普通家庭不吃不喝20年也别想买得起房，一线尘世的楼市库存也超过了1年，一线城市的人口早已经设定了上限，二三线楼市的情景，很快就会发生在一线城市身上。