购置不动产之外的地产投资

传统的地产投资，无论是商业,还是民居，通常都是由投资者通过资金购入不动产， 成为不动产的拥有者。对于普通人来说，这种投资方式要求资金量非常巨大，因此门槛很高。但在现代的市场环境中，有很多地产投资工具可供投资者使用，这些工具相对来讲，不需要太多的资金，但是对于普通投资者来说，是构建投资组合不可缺少的一个部分。

那么，有哪些不需要大资金购置不动产的地产投资方式呢？

首先是零成本投资（Wholesaling）。这种方式是唯一一种投资者不需要拥有不动产的积极投资方式（active investing）。从字面上看，wholesaling应该是批发的意思，但是在地产投资领域，普通人根本没有能力去“批发”地产实现投资。

那么，这里的wholesaling是指什么呢？其实是用很少的定金来拿到房屋一定时间的购买权。它的原理就是找到房源，和卖家签订购买合同，支付少量的定金，找到感兴趣的买家，然后用高于收购价的价格卖给买家。

虽然原理简单，但是wholesaling的技术含量非常高，它涉及金融、法律，以及地产领域的专业知识，同时还必须有较高的谈判技巧和广泛的人脉关系。通常来说，投资者负责直接锁定买入价格，并且能够准确预估房屋售出时间。如果投资者无法迅速找到买家，将会承担很大的风险。

还有一种投资方式是私有股权基金（Private Equity Fund）。投资者需要把资金注入基金，成为有限责任合伙人（Limited Liability Partner）。基金的日常运作由专业的基金经理完成。

基金将大批投资者注入的资金用于地产项目的投资和管理。投资者不需要参与运作，只需要收取投资回报。这种基金一般都会设定投资门槛，通常在10万美元以上。每年收取2%的资金管理费，并从投资回报中收取一定的费用。

这类基金的流动性很好，投资者可以在任何时间内撤出资金。

还有一种投资是地产共同基金（Real Estate Mutual Fund）。这种基金也由投资者将资金注入，之后投资者成为基金的持股人（shareholder），而基金本身则拥有所有的投资。投资者以红利的方式获得投资回报。

地产共同基金通常选择的投资项目主要是地产类股票、地产投资信托，以及具体的地产项目，如：民居房或商业用房等。在选择具体地产共同基金的时候，投资者需要特别注意该基金的投资组合，因为地产共同基金会带来大的波动性，从而带来较多的风险。

与这些地产投资类别不同，机会基金（Opportunity Fund）是一种新型的地产投资基金。这种类型的基金大约从2017年伴随联邦税改和就业法案的推出之后，开始兴起。

推出这种基金的目的是通过降低资本获益的税率鼓励基金对经济欠发达地区的建设，特别是地产项目的开发。这类基金通常要求投资者在2022年以前投资，并将资金保留10年以上，只有这样，才能享受投资回报的税务优惠。税务优惠包括：税务延期、减税，甚至免税等方式获得。

最为广大投资者熟知的一种投资方式就是地产投资信托（Real Estate Investment Trust, REIT）。这种投资方式早在上个世纪60年代就被推出。这类公司主要将投资集中在商业地产项目上。地产投资信托与地产共同基金较为类似，投资者通常是以红利的方式获得投资回报，而信托则拥有整个投资，信托的全部资金都来自投资者。

根据法律，地产信托必须将其资产的75%以上用于地产投资，而其总收入的75%以上则必须来自地产投资，全部收益的90%需要返还给投资者。如果这些条件都满足，投资者不需要缴纳资本获利税，其投资回报只需缴纳个人收入所得税。

通常来讲，地产投资信托的管理费较高。