苏州或将率先出台楼市限价令

今年一季度以来，苏州市土地市场过热，一、二手房价格出现倒挂，四月底房地产价格指数提高5%， 已超过苏州全年调控目标5%的界限。 因此，该市已被纳入“70+1”个大中城市房地产指数监控范围。

近日，苏州召开地产行业座谈会，称如果今年7月前无法完成调控目标，7月后将会加大调控力度，包括：扩大限售范围等手段。今年该市的调控目标为5%。

在二线城市中，苏州楼市一直持续火热， 即使在现价措施已经实施的情况下，5月20～22日，新房和二手房每天仍然有800～1000套的成交量，和调控前没有明显差别。

楼市的火爆引起了高层的关注。早前，中国住建部对近三个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连，以及南宁等4个城市进行了预警提示。

但是房价上涨反过来刺激了居民买房。4月，苏州新盘去化率达到80%。越来越多人的贷款买房，导致居民负债快速增加。今年3月分，苏州住房贷款达1.03万亿，存款达1.02万亿，相当于借的钱和存的钱一样多，手里已经没有多余的储蓄。

有业内人士认为，中国的楼市已经从黄金时代向白银时代过渡。所谓“白银时代”，就是房价还可能会上涨，但这个速度会明显放慢。其原因在于：
1、居民购房能力有限，中国居民的房贷收入比（个人住房贷款/可支配收入）已经从2008年末的22.6%增至2017年末的 60.5%，10年间上升37.9%。也就是说，居民可以自由支配的资金中，多数用来买房。如果房贷收入比继续上升，那么将严重影响生活质量。

2、人口增速放缓。根据社科院报告，中国人口将在2029年达到峰值14.42亿，从2030年开始进入持续的负增长。这就意味著中国人口进入利用存量的阶段，一个地方的房价涨看涨，表面上是看政策、资金，归底到底还是人口，在总人口增量有限的情况下，未来就会进入到利用存量阶段，有的地方人口会减少，有的人口会增加，类似于股市的板块轮动一样，人口（资金）往哪走，哪里的房价就会上涨，反之就会下跌，总之，全国房价普涨的时代已经告终。

3、防范金融风险的需要，房价太快上涨也会产生金融风险，居民债务水平和房价走势关联度非常大。2018年，中国居民的杠杆率达到了53.2%，比上年上升3.8%。国际货币基金组织认为，超过65%会影响到金融稳定，现在看来，距离65%越来越近了。

之所以说房价会放慢，而不是下跌——是因为城镇化红利还在，人口由“农村-县城-小城市-大城市-特大城市”流动的过程，就是房价上涨的过程，只是这个速度变慢。更为重要的是，中国经济仍高度依赖房地产，要想摆脱对房地产的依赖，从虚拟经济上要做到“轻货币，重资本”，说白了就是发展资本市场，增加股权融资比重，降低债权融资比重，比如：现在的注册制、科创板等，都是在为债权向股权时代切换做好铺路。

从实体经济上，要做的是发展科技、发展第三产业，从而减轻房地产的依赖。所以，房地产未来一段时间内仍然是经济增长的重要推动力，只是它的增速变慢，就像苏州提出的全年房价目标控制在5%内一样。