商业地产投资初步

商业地产是相对于住宅而定义的。我们平时常见的商业地产的主要形态有公寓出租、零售商铺、写字楼、仓储仓库、养老院、宾馆等。

商业地产的投资可以分为两类：第一类是核心投资（Core Asset），这类物业的现金流已经很稳定，房屋租户的信用也比较高；第二类是高附加值投资（Value Added Asset），比如:一家购物中心的最大租户——大型超市破产搬出，整个购物中心的现金流出现大的亏空，且购物中心的原投资者没有找到新的租户，也没有资金来进行改造。此时，如果投资者能够低价买入并进行翻新改造，再将空置面积租出，就可以实现物业增值。这样的投资就是高附加值投资。

进行商业地产投资的好处主要是：首先，投资收益相对较高。由于目前银行利率很低，商业地产投资则有6%~7%的回报率，高于存款和一般债券，且未来还有一定的增值空间；其次，可以根据相关的税收政策通过合理途径延迟或规避税收；再者，可分散风险。房地产作为一种投资产品，其上涨和下跌的时间周期与其他投资产品（如:高科技股票、债券、贵金属）的走向不同，可以起到分散风险的作用。

在进入商业地产投资前，投资者特别需要对具体行业的基本面进行了解。在川普总统执政之后，美国失业率降至49年历史最低点，商业地产将持续热火的态势。但随著电子商务技术的进一步普及，大型连锁超市这类的地产并不会出现太大的起色，因此，这都是投资者需要考量的。

对于一个地产项目，资金进入的顺序依次是股权投资、夹层贷款、高级贷款。对于一个开发案，最先进入的是股权投资，例如：开发商会用自己的股权来买一块地；然后进入的是夹层贷款，作为打地基等基础工程的资金。在前两部分资金到位后，高级贷款，如：银行贷款才会进入。如果项目的其他资金未到位，或者开发商未能满足贷款协议中的其他条件，高级贷款有权拒绝放款。

一般来讲，地产投资在税务上的好处是可以延期支付增值税的部分。首先，用折旧抵消收入。房地产在税收上允许投资者将每年的折旧视为一项运营成本抵消收入。抵消的收入在当时不需要交税，可以递延到未来作为增值税交付。

其次，借助1031条款推延。1031替换条款是指在规定的时间内，通过卖出并买入相同种类的地产，来递延增值税。具体来说，如果投资者通过出售A物业来换取另一同种类B物业，那么暂时无需缴纳增值税。投资者需要在出售旧物业后45天报新物业目标，出售旧物业后180天购置新物业，就可以延迟缴纳增值税的时间。