中国富豪淡出纽约豪宅市场

【看中国讯】中国投资者向来喜欢云集于曼哈顿。截至2015年7月31日，中国投资者已在纽约曼哈顿房地产上消费了38亿美元，比起2014年整年翻了3倍还多。

但是，市场行情却在3年后出现了翻转。纽约今年上半年的住宅成交量降低31%，不少高端公寓滞销后，降价20～30%。Real Capital Analytics的数据更直接指向中国投资者：今年第二季度，中国保险公司、企业集团和其他投资者出售了价值12.9亿美元的美国商业房地产，而购买的地产仅为1.262亿美元。这是自2008年以来，中国投资者第一次成为净卖家。

中国富豪们的淡出，在一定程度上打压了曼哈顿豪宅市场的价格。机构风险分析（IRA）公司联合创始人ChristopherWhalen说，随著高端住宅市场和商业地产价格下跌的开始，房地产领域告别了繁盛期。较低的价格意味著更高的贷款价值比（LTV），违约损失率（LGD）上升，最终会导致贷款违约率升高。这通过Weiss Residential Research指数等更精细的指标就可以看到：价格上涨的房屋数量正在锐减，这一趋势主要局限于高端住宅市场。

造成中国富豪淡出曼哈顿豪宅市场的原因，一方面是由于富豪们在几年前就已经完成了在美国的资产配置。目前，中国国内政治环境的扑朔迷离和中国政府对资本的严格管控，给富豪们大量转移资本造成了困难。再加上美元的迅速回流和强势升值，资产价格不断攀升，中国富豪们似乎已经失去了对美国高端市场的投资兴趣，继而转向地产之外的其他投资方式。

不过，单纯从投资的角度上看，曼哈顿公寓楼仍然是不错的选择。

房地产代理与研究服务机构CityRealty用100栋最有名的曼哈顿公寓楼为座标，以十年为跨度来考察投资公寓的回报率，并与其他大宗商品作比较。他们得出的结论是，在截止到2014年的十年中，黄金每年回报率高居榜首，为12.91%；西得克萨斯轻质原油期货价格排在第二位，每年上涨11.02%；咖啡上涨9%；生猪期货上涨5.34%，而标准普尔500股票指数有5.56%的年复合增长率，而投资于曼哈顿住宅市场的回报率则有6.5%。考虑到黄金、原油等投资的波动性，投资曼哈顿公寓楼因有可持续性而显得尤为诱人。

随著中国富豪淡出曼哈顿豪宅市场，不少中国中产阶层逐渐进入纽约楼市。选择纽约地产，一方面是从投资保值的角度出发。另一方面，中国国内过高的房价，和房产税等调控手段对中产阶层造成的影响具有很大的不确定性。加上中国大陆中产家庭把子女送到纽约高校就读的人数正在迅速增加，纽约的中低端地产市场开始走俏。2018年上半年，投资者们在布鲁克林区、皇后区、斯塔滕岛和布朗士购买公寓的投资费用为31亿美元，其中不乏中国投资者的身影。

应该说，中国买家虽然不是市场份额中最大的一部分，但他们往往总是追逐曼哈顿地标的最高竞标者，他们的存在本可以使整体市场的价格预期进行重置。但自2017年初以来，中国富豪们的逐渐退出使买家和卖家重新定位市场格局：曼哈顿96街南侧的公寓资产价格相对于租金收入略有下降，而城市其他区域的公寓价格也失去了上涨的势头。