德国地产经理人谈中国楼市

「现在上海内环线以内的住房，每平米平均要八千欧元，几乎没人能买得起，这真的是很大的问题，」在中国经营房地产多年的德国经理人艾科（Ekkehard Rathgeber）谈起中国大城市的房市，语气有点无奈。

艾科这名字，一般中国人或许很陌生，但提起贝塔斯曼的书友会，相信会勾起许多人的回忆。一九九〇年代，艾科代表德国传媒巨头贝塔斯曼在中国拓展业务，曾募集到150万的书友，最后不耐亏损无奈关门。他随后转战香港TOM集团担任首席执行官，目前是不动产投资的专家，锁定北京和上海的商用不动产。

无法用理智解释

在柏林墨卡托中国研究中心（MERICS）主办的座谈会上，艾科分析了中国楼市过热的背景，「中国人一般认为房地产比较可靠，股市崩盘后，大家更疯狂投入，尤其一线城市的新房价格上涨特别快。」他举深圳为例说，去年的房价比一年前暴涨百分之六十，「涨到毫无理由，无法用理智来解释。」

房产向来是中国经济重要的风向标，官方也透过提高贷款自有资金比例和限制购买数量等方式来控制楼市泡沫膨胀，但还是解决不了问题。有些人担心政府将来会干预更多，只好又拚命买，不少地方出现没人住的「鬼城」现象。艾科认为，房产相关产业很多人有政治影响力，他们不希望看到房市崩盘，所以过热的问题到底该怎么解决，「我也不知道。」

绿建筑少见

房价暴涨，对中国社会有深远的影响，比方住在上海的年轻人买不起房子，只好回乡下买，「年轻一代在大城市没有机会」，他说。还有，房价飙涨，让很多有房子的中国人成了百万富翁，住在中国的外国人手头反而没钱，「不论吃或穿，上海都比德国还贵。」

德国常见的节能绿建筑，例如两层或三层的窗户，在中国不是普遍的配套设施，原因是地方政府为了捞钱，大量出脱和标售土地，造成土地价格大涨，「结果建商得付出很高的成本买地，如果建材用得太好，更没人可以买得起房子。」

艾科预期，中国楼市今年会进入盘整期，「或许是德国人本性的关系，我现在投资转趋保守。」艾科从去北京大学读书，就跟中国结下不解之缘，在中国已经工作22年，被问到何时会离开中国时，他说，「等中国把我赶出去再说吧。」