新兴市场地产或遭遇动荡

文/明谷

最近几年，许多新兴市场国家房价的增长大大超过了收入的增长。不过随着国际资本回流美国，有可能引发新兴市场楼市的动荡。

自2008-09年的全球金融危机以来，世界范围内的楼市表现各异。许多发达国家的楼市或衰退或停滞，而新兴市场的楼市则迅速回暖并上涨。

国际货币基金组织的统计显示，巴西、中国和土耳其的房价增速仍然大幅高于其通胀率，而这些国家的收入增长却一直缓慢。巴西和土耳其尤其令人担忧，通胀高企，经常帐赤字也很大；它们的经济仍然过热，同时又依赖国际资本弥补经常帐赤字。相比之下，因为国内问题已经戳破楼市泡沫，印度和俄罗斯的房价在下跌。

中国方面，受到国内金融系统和央行不稳定货币政策的影响，中国的转型正遭遇着挑战，也远未完成。在房地产估值过高且负债累累的同时，既要实现经济向消费驱动型增长模式转变，又要实现金融系统市场化。如果宽松政策无法提振经济实现再平衡，它们会威胁中国金融系统的稳定性。

为了应对危机，美联储在2008年12月将利率降至零，现在它即将开始加息。尽管通胀仍然温和，但美国经济可能正在接近产能上限，部分工资增长压力已开始显现。有许多健康的迹象表明，美国经济可以重新站稳脚跟。美联储现在担心的是行动落后于经济表现，重蹈2002-04年间加息太晚太慢的复辙。

历史上来说，美联储收紧货币政策，资本将回流美国，引发外围国家大地震。“龙舌兰酒危机”（1994-1995年的墨西哥金融危机）就是在美国连续加息后爆发的，其中最大和第二大幅度的加息均在1994年11月。墨西哥毫无抵御之力：尽管早些时候也进行了一些并不周密的反抗，但在大规模的投机性进攻之下，墨西哥政府于1994年12月20日“投降”，在1982年债务危机以来最严重的衰退中，让墨西哥比索大幅贬值。利率和失业率在短时间内大幅飙升，墨西哥银行业迎来了一波不良贷款潮。其信贷市场再也没有彻底恢复过来。

当资本外流时，房价会下跌，经常账户瞬间转为盈余，而国内消费不得不迅速进行大幅调整。放松国内银根，贬值本币可帮助缓冲资本外流带来的冲击。然而，若债务以外币计价，除了承受痛苦的调整，政府所能做的也只有如此了，就像1994年的墨西哥。

经济崩溃之后的挽救措施十分有限，最好的做法是趁著还不算太晚之前，试着引导楼市有序地降温。谨慎地关紧金融系统阀门，也即所谓的“宏观审慎政策”是其中的方法之一。它不仅可为楼市和信贷市场降温，还可让一国经济以更加稳固的步伐迎接即将到来的金融危机。