小谈美国买房:什么是过户前的验房?

这是一个往往被人们忽略而又很重要的事情。无论你是地产买卖，还是房屋租赁；无论你是卖主、买主，还是房东、房客，最后的验房是很关键的环节。它是交割前的认可，易手前的盘点，交付时的兑现，它是标的物权利义务的分水岭。

作为买家的你，当你最后走进标的物时，请你不要轻信任何人，只相信你自己的判断。你可以雇请验屋师，也可以请有经验的朋友帮助。

什么是过户前的验房（walk-through）？最后验房并不是房检，也不是一个重开谈判的时机，更不是一个合同生效的条件。过户前验房的主要目的是确信你所要买的地产质量条件与你最后敲定要买的质量条件基本一致，包括约定修理部分的完成。

买家常常被安排在过户前的几个小时内去做验房工作，这就给买家造成了时间不充分的紧蹙感，意味着买家没有足够的时间仔细验收地产，就可能有遗漏部分。比如，打开洗碗机看到有水流入就关机，过户后发现热水管堵塞；再比如，过户后发现电源插座没电；阁楼有蜜蜂窝、或者鸟窝、或者蛇居、或者鼠窝等等。

所以，时间的安排很重要，距过户时间太近-易疏；距过户时间太早-易损。笔者认为，提前一天比较合理。

验收屋主已经搬出的房产要注意没人居住房产的易损、易坏部分。十分之九的卖主在房产过户前，为了避免约定在第三人保管帐户垫钱，都愿意提前搬出。有的搬出时间达数月之久。水、电、气管道电路系统，安全监视系统，白蚁测试处理管线等都是验房的重点。

笔者建议买家在验房前，先列出拟检项目，验房时逐一过目、测试，发现问题，如有经纪人介入，应及时与经纪人沟通（经纪人实际上成了证人），尽量把问题目标制成图像作品。以第一时间将问题告知买家律师。下面是验房项目建议单：

屋顶、墙壁、灯具及固定物，水管、水槽下管道，所有的家用电器，车库门开启器，门窗，便桶，屋顶、墙和地板，垃圾处理器，换气扇，中央吸尘设备，配电盘，取暖、空调设备，游泳池，网球场，（按摩）浴缸，自动灌溉设备，太阳能设备，园内植被，任何添附物、附着物。最后，还要看卫生打扫了没有。

验收对卖主还没有搬出的房产时，笔者建议买家最好邀请卖主一起验房，卖主最清楚该房产什么地方尚存在问题（由于利益冲突，卖主一般情况下采取不合作态度），实践中要特别留心那些卖主拒绝合作的地产。对买家而言，向卖主问的两个最有价值的问题是：“什么是您已经作的改进？什么是您打算做而迄今未做的改进计划？”实践中也有买家自始至终见不到卖主的例外情况。

验屋环节也是个交接的机会，诸如把水、电、卫、暖、油、气、园林绿化、泳池、白蚁、安全等服务公司的信息由卖主转给买家，把所有家用电器的使用保养说明材料留下。有些家电仍在保修期的要特别注明（一般情况下厂家保修是可以在所有权发生转移后继续有效）。同时，买家也可以善意地向卖主索要信件转寄地址。实践中，绝大多数地产卖主不愿让买家过户后知道自己的行踪。

对新建房的验收，一定要安排两次。一次在过户前的一周，如果发现问题，可以要求补救性修理、添置、更换，也给建筑商留够时间。建筑商通常情况下是愿意陪同验收的。另一次在过户前的24小时内完成。

无论是新建房还是二手房，如果在过户前的验收环节发现了问题，而且解决问题的义务方是建筑商（卖主），那么，过户时仍然可以约定解决方案。