纽约房产投资初析(上)

纽约房产投资初析(上)

2015-01-26
纽约经常被称为纽约市位于美国东岸,面向大西洋,是美国第一大城市和港口,也是全美国人口最密集的重要城市,全世界最大的都会区、世界一级城市。今天就为美国房产投资者分析下纽约房产,以供投资参考。

纽约是个充满机会的地方,只要是有才华的人,在这里都可能获得赏识、获得发挥,甚至可以一朝成名。纽约汇聚了全世界最顶尖人才,大家都想来挑战这个地方。纽约把商业、金融、媒体、政治、教育、娱乐和时尚界等产业输出到全世界,对全球发挥着重要影响力。

纽约经常被称为纽约市(New York City,官方名称为The City of New York),位于美国东岸,面向大西洋,是美国第一大城市和港口,也是全美国人口最密集的重要城市,全世界最大的都会区、世界一级城市。根据2010年统计,纽约约有1,900多万人口,当中白人占65.7%,黑人及亚洲人分别有15.9%和7.3%。根据统计,其中非美国出生人口有21.3%;在家庭里说非英语的人口是28.5%;拥有大学或以上学历人士有31.8%,这些数据都说明,纽约是一个国际文化大溶炉,同时吸纳最多高学历人士在此聚居。

众多美国城市中,纽约有最庞大和独特的大众运输系统,其地下铁路系统可以说是最具代表性,这条铁路的日均流量超过百万,铁路长达722公里,共有469个站。除了覆蓋地区广外,还是24小时运作,行走于繁华的建筑物中,所以纽约也常被称为不夜城(The City that Never Sleeps)。纽约居民以乘坐大众运输工具为主,与加州拥有全美最庞大的高速公路系统,刚好产生强烈对比。

租房:
根据美国房屋政策中心2011年12月发布的调查,纽约州人必须年薪达到13万美元左右,才有能力在纽约州购买房屋。但是纽约州有法律限制公寓租金每年的上涨幅度,“租金控制及稳定”政策,使租客有机会找到租金低廉的公寓居住,而中产阶级不会因为房价过高而离开,从而鼓励他们长期留在这个城市里。在纽约州市一间两卧室公寓的每月租金约需要1,403美元,只要年收入5万美元左右的人便能够负担。虽然这个措施规模正日渐缩小,但是仍然有部份人士可以受惠于租金控制及稳定政策。这个政策是1969年通过的,针对当时房产市场租金上涨、空房率降低的局面。操作机制是,如果城市的空房率降到5%以下,城市当局即可限制租金。

房屋买卖:
很多居住在纽约的年轻人,基本上不会考虑在当地买屋,这里只是工作和赚钱的地方,有点积蓄后可在纽约以外的地方买个更大更舒适的居所。但是对于资金实力雄厚的人,在纽约买下一间居所或作长线投资都可趁现在。整个纽约市2011年的地产销售量,跟2010年相比急升八成,与2009年地产低谷时期比较,大涨4倍!地产交易总数亦上涨了25%,高达2,122宗。然而和2007年房地产高峰期比较,2011年的销售量仍只占当年662亿美元的60%,交易量不足当年5,018宗的一半。

按分区,地产市场销售额表现最好的是纽约皇后区,销售额增长139%,共23亿美元;其次布鲁克林的销售额增长49%,有15亿美元;布朗士增加37%,总额计6.77亿美元。(未完待续)
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