美联储加息 大陆楼市受何影响?

美联储加息 大陆楼市受何影响?

2018-10-05


文/方明
 
9月美联储宣布加息,这是2018年以来的第3次,也是2015年美联储重启加息政策以来的第8次。美国联邦基准利率从最早的0.25%提高到2.25%,创下2008年以来新高。如果不出意外,今年年底,美联储还将有一次加息,明年还有3次加息。届时联邦基准利率将提高到3%以上。大宽松时代一去不复返。


美国加息首先引起新兴市场的动荡:土耳其里拉暴跌40%以上, 房价也出现大幅下跌。阿根廷比索暴跌50%,连国际货币组织(IMF)发出的最大一笔贷款支持,都未能阻止跌势。此外,香港也将受到影响,连续15年的房地产大牛市恐将随著美联储加息而终结


具体到中国内地,人民币再次面临破7的关键窗口。今年以来,离岸人民币从最高的6.25跌到最低的6.95,跌幅超过10%,加上中美贸易战的影响,突破7的可能性越来越大。


从货币金融的角度看,美国的加息与中国楼市的动向存在著某种内在的联系。在美国联邦基金利率维持在0%0.25%水平的时候,中国首套房的贷款利率基本上是4.9%8.5折,也就是4.165%。美国联邦基金利率是0.75%1%,中国不少银行则取消了首套房的房贷打折,转而维持基准利率。


因此,如果美联储把利率提升到3.5%,中国的房贷利率会上涨到7%以上。


若中国央行加息,将给房屋拥有者带来巨大影响。如果按照目前4.9%的基准利率,则500万、30年、利率9折的房贷,等额本息月供是2万5068元;如果按照新一轮加息峰值7%的基准利率,上述房贷的月供将增加到3万949元,比加息之前每月增加5881元。对于普通工薪阶层来说,这样的负担无疑是非常大的。


可见,利率的确对房价构成重要影响:降息是楼市大利好,加息反之。其次,每当经济出现问题的时候,中国官方为了保就业就会出台刺激政策,这时候房价就会暴涨。所以,房价上涨往往不是经济繁荣带来的,而是经济萧条带来的。


但美元快速加息,仍将会给中国楼市带来显著的“利空”影响,将导致中国央行的货币紧缩,以及表面上或者暗中的加息。


这样,未来两年楼市会在成交量上入冬,热点城市的房价会高位横盘,甚至出现微跌。由于中国已经把房地产调控权下放给了地方政府,所以一旦遇到经济困难,放松调控是必然的。


因此,期望出现中国的房价大跌是不现实的。当人民币跟不上美元的步伐的时候,瞬间大幅度贬值就可能出现。届时,将会使维持中国社会稳定的压力变得更大。
 
    来源: 看中国 责编: Kitt