美联储加息 大陆楼市受何影响？

文／方明
 
9月美联储宣布加息，这是2018年以来的第3次，也是2015年美联储重启加息政策以来的第8次。美国联邦基准利率从最早的0.25%提高到2.25%，创下2008年以来新高。如果不出意外，今年年底，美联储还将有一次加息，明年还有3次加息。届时联邦基准利率将提高到3%以上。大宽松时代一去不复返。


美国加息首先引起新兴市场的动荡：土耳其里拉暴跌40%以上， 房价也出现大幅下跌。阿根廷比索暴跌50%，连国际货币组织（IMF）发出的最大一笔贷款支持，都未能阻止跌势。此外，香港也将受到影响，连续15年的房地产大牛市恐将随著美联储加息而终结 。


具体到中国内地，人民币再次面临破7的关键窗口。今年以来，离岸人民币从最高的6.25跌到最低的6.95，跌幅超过10%，加上中美贸易战的影响，突破7的可能性越来越大。


从货币金融的角度看，美国的加息与中国楼市的动向存在著某种内在的联系。在美国联邦基金利率维持在0%到0.25%水平的时候，中国首套房的贷款利率基本上是4.9%的8.5折，也就是4.165%。美国联邦基金利率是0.75%到1%，中国不少银行则取消了首套房的房贷打折，转而维持基准利率。


因此，如果美联储把利率提升到3.5%，中国的房贷利率会上涨到7%以上。


若中国央行加息，将给房屋拥有者带来巨大影响。如果按照目前4.9%的基准利率，则500万、30年、利率9折的房贷，等额本息月供是2万5068元；如果按照新一轮加息峰值7%的基准利率，上述房贷的月供将增加到3万949元，比加息之前每月增加5881元。对于普通工薪阶层来说，这样的负担无疑是非常大的。


可见，利率的确对房价构成重要影响：降息是楼市大利好，加息反之。其次，每当经济出现问题的时候，中国官方为了保就业就会出台刺激政策，这时候房价就会暴涨。所以，房价上涨往往不是经济繁荣带来的，而是经济萧条带来的。


但美元快速加息，仍将会给中国楼市带来显著的“利空”影响，将导致中国央行的货币紧缩，以及表面上或者暗中的加息。


这样，未来两年楼市会在成交量上入冬，热点城市的房价会高位横盘，甚至出现微跌。由于中国已经把房地产调控权下放给了地方政府，所以一旦遇到经济困难，放松调控是必然的。


因此，期望出现中国的房价大跌是不现实的。当人民币跟不上美元的步伐的时候，瞬间大幅度贬值就可能出现。届时，将会使维持中国社会稳定的压力变得更大。