中国房地产塌方式大崩盘(1)

中国房地产塌方式大崩盘(1)

2017-07-24

随著银行业资金链断裂,中国系统性危机从核心部分爆发,房地产从上层到底层同时崩盘,中国房地产规模短时间内从宇宙第一变得一文不值,即为房地产塌方式大崩盘。塌方的特点是突然、快速、连锁反应,直到全军覆没。

2017年3月22日开始,多次警示近在眼前的房地产塌方式大崩盘。3月22日第一次发微博,“中国政府本轮房地产调控不同于以往为保房价,而是由于资金紧张。去库存政策被扭曲操作利用导致过度消耗信贷资金、工业品大通胀、美联储加息绞索不断收紧,川普政府要求贸易平衡如利剑高悬,这些因素都迫使体制严厉收贷。房地产全面崩盘进入尾声,聪明人拼命出货,自以为聪明的拼命接盘,各得其所”。4月4日发长文《中港如何共筑空中楼阁》。6月22日又发微博,“中国楼市进入塌方式大崩盘阶段,中国体制三十年地产救国立国就此结束”。7月1日又发长文《中国银行业资金链断裂》。

中国房地产结构是典型的金字塔梯级结构,主要包括三层:第一、金字塔尖和上层。在银行资金支持下,权贵和地产富豪拥有对房地产的主导权,地方官员和富人拥有大量房产,成为金字塔尖和上层。第二、金字塔中层。以实体经济为支撑的所谓中产,包括实体老板和企业高收入雇员,普遍拥有多套房。第三、金字塔底层。倾三代之力勉强买上房的大量穷人造就的房奴阶层,从基础上强力支持房地产。

房地产塌方式大崩盘的重点是塌方式,因层级不同而表现不同: 第一、随著银行业资金链断裂,离资金最近的金字塔尖和上层先崩。资金链断裂后才发现谁在裸泳,原来大量地产富豪和炒房富人都是负债累累的负豪和负人。第二、实体经济末日,中产失去获得收入的机会变身伪中产无力再支撑房地产,中层实体经济区块的房地产悄无声息的迅速塌陷。第三、穷人踊跃负债买房致力实现中产梦,然而生活捉襟见肘更加贫困,随著银行业资金链断裂和实体经济走向末日,房奴还贷压力山大生存都成问题,金字塔底层全线垮塌。

三个层面代表三个大群体,也决定不同地区的崩盘特点。第一、资金链断裂以京沪为代表,这些地区信息来源最快,对资金反应最敏感,抛售最果断,所以崩盘现象明显,各省会和地区中心城市迅速跟进。第二、实体末日以深广为代表,包括沿海和内地血汗工厂集中的地区。这个中层群体整体性视野狭隘鼠目寸光思维僵化反应迟钝,所以该区域崩盘以缩量为主悄无声息的崩,后知后觉挂盘时才发现根本没人看房,才知道原来房地产早已崩盘。第三、穷人买盘集中的地区,包括一、二线城市的远郊以及各N线落后地区,完全成为被人遗忘无人提及的崩盘角落。

房地产崩盘后政府不会救市,最大可能是开征房产税。银行业资金已经断裂,不会再对无药可救的房地产放贷,而且银行即使有钱,也可能放弃房地产贷款通道转身重启对地方政府的直接贷款。地方政府为获得新财源极有可能迅速推出房产税,甚至回溯性征收,比如:如果地方政府能生存到2018年,那么将宣布在1月1日开征房产税,起征日期则是2017年7月1日。届时,凶残如饿狼的体制内执法者不会放过任何一个敲诈来源,而懦弱的债务接盘侠只要有一分钱,都会乖乖还贷并上缴房产税,继续给体制供血,这是奴隶的宿命。

银行业资金链断裂

中国房地产的本质是金融产品,完全靠钱支撑。如果没有钱,大部分农民连砖瓦房都盖不起来,还住在茅草棚里;城市里,很多家庭六、七人挤在30平米的空间中,或者住窝棚和简易房。到1980年代,很多香港人还住在简易房中,不少船民无钱上岸只能住船上。

在中国,房地产从最初就是用来炒的,不是用来住的。中国人的命从来不值钱,仅仅是一些人赚钱的工具。体制采取房地产救国立国,竭力发展地产经济是为了保政权政治获利,而民众买房的根本目的也是为了获利,骨子里都是炒房客,房价降一点点痛苦的夜不能寐,恨不得连夜去砸售楼处,尽管买房时喜欢自我标榜为供需不在乎房价涨跌。而所谓的人多地少人口不断涌入房价必然上涨都是忽悠的噱头,唯一的真相是,无论中国有多少人,钱在,房地产在,钱走,房地产亡。
房地产的基本规律是在印钞经济中资金量随著印钞规模逐渐增长。随著资金增量不断涌入房地产,支持房价逐渐上涨,更多资金看到房地产收益,积极加入建房和炒房行列,房地产加速上涨。越到房地产上涨后期,社会资金参与越多,价格上涨越快,成交量越大。

银行资金链断裂突然发生导致房地产暴跌。印钞经济都存在一个突然崩盘点,当资金供应超过崩盘临界点后,无论大通胀还是被迫中止印钞,都会导致资金链突然断裂。在此之前,高昂的价格和巨大的成交消耗掉巨额资金,资金链断裂后,无法继续支撑房地产所需的巨额资金从而引发房地产崩盘。崩盘首先是交易量骤跌,然后价格暴跌,房地产泡沫破裂,市场处处大甩卖,处处烂尾楼,即塌方式崩盘。

海南1993年房地产崩盘为中国改革开放后第一次银行资金链断裂式崩盘。1988年,中国大部分农民还住草房,市民住窝棚(所谓的棚户区)。中央把海南独立建省并划为第五个经济特区,接著制造房地产热,各大央企和大型地方国企齐聚海南开发高楼和别墅项目,共同推高房价和地价,到1992年,650多万人口的海南拥有2万多家地产公司,房价高达10000元(人民币,下同)平米。2010年,海南被定为成为国际旅游岛,酒店价格、房价和物价全面暴涨,大量炒房客疯狂涌入到海南,复制1988年的口号和模式。

海南房地产开发模式反映中国房地产的两个重要特点。第一、房子是用来炒的。1988年全国大部分地区还不知道房地产为何物,各地民众更需要资金建筑质量较好的房子改善居住条件,但是民众没钱买不起房,而资金也并不用于满足民众需求而是涌入海南开发高档楼盘和别墅,清晰反映出中国房地产作为资金炒作的工具功能。第二、中国的炒房主力是跟随体制发财的暴发户。时隔二十年,海南受到体制的支持再次以几乎同样的口号推动房地产开发,规模比1992年时扩大百倍,炒房客同样争先恐后重蹈覆辙。

海南的塌方式崩盘是中国房地产未来的预兆。1992年开始中国陷入大通胀,到1993年接近失控,迫使政府采取行动。经过近半年的宣传,6月中央颁布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》,随后银行全面收紧银根,利率大幅提高,海南房地产随即崩盘,价格从最高万元跌到200多元。由于压根没人接盘,跌幅95%只是名义价格,实际毫无价值,大量烂尾楼被废弃,99%房地产公司破产。 

北京和上海房地产是1992海南模式的代表。上海作为早期的金融中心是吸引外资的中心,是中国加入WTO后的主要资金集散地。上海不仅吸引外资和国内金融资本,还吸引大量长三角资金,进入上海买房和炒房。北京则主要靠体制内印钞,中央政府和央行、各大部委、各大银行、各大国企齐聚北京,进而吸引各地政府、各周边省市的富人,到北京买房炒房。引进外资后,北京大印钞才逐步启动,所以北京房价上涨略迟并低于上海。

2008年后中国经济转向印钞主导的内需经济。2008美国次贷危机后,中国出口创汇急剧衰退,同时国外游资大规模进入中国,体制迅速转向,从出口导向转为外资依赖。随著国外游资大幅增加,中国央行大规模印钞,然后通过银行业贷款的金融指挥棒操作,铁公基和房地产成为经济主导。房地产大规模开发和房价上涨,吸引更多国外游资进入中国炒房,形成供销两旺的楼市火爆局面。北京作为印钞放贷和铁公基龙头,不仅自身实力雄厚,吸引地方政府跑部钱进,还促使大量外企把重点向北京转移。北京房价急起直追,不断缩小与上海的差距,最后成功赶超上海。

重点城市是京沪在各个地区的复制品。除京沪之外,二、三线重点城市做为地区中心城市和省会城市,兼具印钞派发和吸引外资的功能。2008年后重点城市的周边地区越来越有钱,大量到重点城市买房炒房,其中沿海地区的重要城市,早期以吸引外资为主,以印钞派发为辅,资金充裕,炒房历史悠久,比如:杭州。内地的重要城市早期则依靠印钞,2008年后依靠资源获利,近年积极引进外资并以外资设厂为噱头炒房,成为炒房界的后起之秀。这些城市数量众多,房价暴涨时间不一,例如:房价先期暴涨的太原(煤炭钢铁),中期暴涨的郑州(富士康和交通枢纽),后期暴涨的成都、武汉和重庆等。 

(待续)
(中国经济文化研究所供稿)
    来源: 看中国 责编: Kitt