中国房地产泡沫推高澳洲房地产价格？

在今年3月份召开的博鳌（Boao）论坛上，参与小组讨论的五名专家激烈争论。一种观点认为，中国大城市的房价上涨已失去理性，房地产市场将会崩溃；但另一部分专家批评这种崩溃论，他们认为大量乡镇居民迁移到大城市，所以房价背后受到强劲需求的支撑，房地产市场不可能崩溃。

在问答阶段，一名30岁左右的年轻人礼貌地向碧桂园公司首席战略专家林昭宪（Jeff Lin）提问说：“我们年轻人无能力在大城市购买住宅，如果沮丧的年轻一代造反，占据了你们开发商的家园，那么你们将有甚么感受？”

对此，瑞士信贷（Credit Suisse）悉尼公司的分析师陶菲克（Hasan Tevfik）说，对于国内大城市房价，中国年轻人比澳洲年轻人更沮丧。

陶菲克说：“澳洲人可能会惊讶，悉尼的公寓住宅竟然比上海和深圳的同类住宅更便宜。”这是悉尼和墨尔本房地产价格越来越贵的原因之一。

与中国一线城市的住宅价格相对比，澳洲大城市的房价更便宜。例如，上海2居室公寓住宅的平均价格约90万澳元，这比悉尼同类住宅的平均价格高25%。考虑到收入相对较低，中国人更难成为有房族。悉尼的平均房价相当于购房者12年的收入，墨尔本的平均房价相当于购房者9.5年的收入，但在中国的大城市，平均房价相当于购房者30年的收入。

所以，中国的房地产投资者转向澳洲，中国的房地产泡沫助长了澳洲的房地产价格，来自美国Trilogy Global Advisers的基金经理斯德陵（Bill Sterling）说，澳洲是中国（房地产市场）的“次级泡沫”。他近期对澳洲《金融评论》说：“你如果研究国际金融历史就会发现，出现主要泡沫的市场通常会在另一个地方创造一个次级泡沫的市场。”

年轻的中国人被当地的房地产市场拒绝在外，他们就通过智能手机的应用程序在海外房地产市场寻找机会。《华尔街时报》近期报导，一名来自中国西部的29岁年轻人在泰国以12.5万澳元购买了一个1居室公寓，他在购买之前并没去看房。

中国人最喜欢英语中所说的“门户城市”，例如：香港、新加坡、洛杉矶、纽约、悉尼、墨尔本、温哥华和奥克兰。吸引他们的不仅仅是价格，而且是可呼吸的空气和良好的教育。

关注投资安全的中国人都知道，中国目前处于风险之中，土地随时可能被征用，房主可能会因为涉及腐败贪污等政治因素被调查。很多中国人担忧，迅速增加的财富实际可能很脆弱，他们想把钱从中国转出来，尽管中共政府试图阻止钱流出国境。

斯德陵说：“从他们的角度看，流出国境的是一小笔钱，但从你们的角度看，这是一股资金流。”

多大的资金流？

澳洲的外国投资审批委员会（FIRB）的数据显示，在2015/16财政年度，外国人在澳洲购房总额达到724亿澳元，比前一个财政年度高20%。已被批准购买的住宅数量高达4万栋，比前一个财政年度增加了9%。

根据瑞士信贷的数据，外国人购买了悉尼25%的新建住宅和墨尔本16%的新建住宅。斯德陵说：“80%的外国买家来自中国。中国买家仍在继续购买澳洲住宅，尽管有许多障碍。”

澳洲联邦政府在2017/18年度财政预算案中，对外国投资者征收每年5千澳元的房屋空置税（超过6个月无人居住的投资房）。但在预算案宣布后，中国人购买澳洲住宅的偏好并没有变化。

斯德陵认为，联邦预算案的约束措施实际不起作用。他说：“空置税不是主要障碍。温哥华去年实施对外国人购房征收15%的税。”“那仅仅在一小段时期降低了外国人的购房需求，大约6到9个月。”

墨尔本房地产市场上周六（5月20日）的拍卖成交率又回到80%，联邦的调控措施似乎没有在房地产市场起作用，无论是对本地买家还是海外买家。

事实上，就像中国的狮舞似乎很喧噪，但它不咬人。联邦财政部已经把为悉尼和墨尔本房地产市场降温的任务交给了中国和澳洲储备银行，被阻挡在房地产市场之外沮丧的中国年轻人还在继续增多。