历次全球房地产大泡沫警示大陆房市风险

经济学家任泽平9月6日发表文章，研究全球历次房地产泡沫破裂的经过，据此分析大陆房地产泡沫危机及其主因。

研究发现，全球历次房地产泡沫都是受到货币超发和低利率的刺激而产生并加剧，而且每一次房地产泡沫破裂都引发金融危机乃至经济危机。

文章列举了历史上几次大规模的房地产危机。比如， 1923～1926年美国佛罗里达州的房地产泡沫，由于之前房价过高，加上飓风的诱因，泡沫破裂，银行坏账激增，导致大量房企和银行破产，进而引发美国经济危机、华尔街股市崩溃，以至世界经济大萧条。

1986年～1991年日本房地产泡沫，由流动性过剩和低利率催生，泡沫破裂，房价、地价暴跌，直接导致日本接下来整体经济的二十年衰退，表现为个人财富缩水、企业资产负债表恶化、银行坏账激增、政府债台高筑。

1992年～1993年中国大陆海南房地产泡沫，由过度的房地产投资所引发，泡沫破裂导致银行坏账激增，烂尾楼（建造过程中被迫停止而未完工的建筑物）成为一大景观。

1991年～1997年东南亚房地产泡沫也因大量信贷流入房地产市场而起，直接导致1997年亚洲金融风暴。

2001年～2008年美国房地产泡沫，也同样来源于过剩流动性和低利率刺激，导致2008年美国次贷危机爆发，并迅速蔓延成国际金融危机。

大陆房地产泡沫风险


文中提到的1992年～1993年海南房地产泡沫，当时海南政府、银行、开发商结成了紧密的「铁三角」。 1992年海南总人口不过655.8万，却出现两万多家房地产公司，三年房价增长4倍多。

泡沫破裂后，出现600多栋「烂尾楼」，18,834公顷闲置土地和800亿人民币积压资金；开发商撤离或倒闭，四大国有商业银行的坏账高达300亿元，不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。

任泽平在文章中说，2008年以后，大陆经历了三次房地产高速增长，分别是2009年、2012年、2014～2016年，每次都与货币超发和低利率有关。

今年上半年土地价格仍然高涨，「地王」频出。资料显示，今年上半年高价拿地的房企中有大约一半是国企，有的甚至很有背景。

今年上半年大陆十六家A股上市银行中，仅中国银行的新增按揭贷款就高达4,400亿，其中首套房贷款占90%；招商银行新增1,000亿按揭贷，首套房贷款占比86%。

任泽平认为，银行放贷失控，就会导致房地产杠杆率上升，房价上涨又会刺激银行加大放贷，在历次房地产泡沫中银行业都深陷其中，从而导致房地产泡沫危机不仅是金融危机，也是经济危机。