上海房价暴涨之谜

上海房价暴涨之谜

2016-09-05

伴随着8月上海拍出百亿地王、苏州等地重启限购新政等市场因素影响,上海楼市近期频现限购限贷政策传闻。

上海市政府辟谣:不会颁布限购限贷新政策。属于亡羊补牢。

今年整个夏天,上海的高温天气创了纪录。但比天气更加火热的是上海的房地产市场。上海这几天甚么最热?离婚最热。8月29日,上海徐汇区民政局离婚视窗,一大早就有大量市民排队。后来,区民政局发布公告:鉴于今天办理离婚登记人数众多,已超出我中心业务接待能力,请需办理离婚登记的当事人改日再到我中心取号办理相关事务。而早在8月27日,上海杨浦区民政局就表示:一天离婚登记仅放50个号,等于实施了「离婚限号」。

为甚么上海人那么热衷于离婚了呢?因为这十几天来,一直有传言称:9月初上海将施行「最严限购政策」,不仅要恢复「认房又认贷」的房贷政策,首套房首付比一律提高至五成,二套房一律提高至七成;更关键的是,一年之内离婚的还要按已婚情况处理。你离婚也是白离!所以,这几天上海人纷纷去民政局离婚,希望能够搭上最后一班地铁,结果引发了这轮离婚潮。

与此同时,上海房子日交易量呈现井喷事态,8月27日、28日超过1,000套,8月29日更是超过了2,000套。按此销售量计算,上海的房子仅仅需要4个半月的时间就会销售一空,简直不可思议!而且今年以来,上海的豪宅(售价超过2,000万人民币,约合300万美元)销售数量远超纽约市,甚至超过伦敦、巴黎等世界知名大都市的销量之和。上海房子的均价超过4万元人民币一平米,照此计算,估计整个上海的房地产市价会超过曼哈顿了。

中国的楼市长期以来沉淀了太多的利益关系和政治因素,其走势本来就是畸形的,西方的经济学家很难用自身的经济学理论来评估和预测中国的房地产市场。去年年底和今年年初,官方为了应对经济下滑的局面,防止地方债务危机加重,官方提出了三、四线城市房子「去库存」,鼓励农民进城购房;同时大部分地区采取了:1、降首付;2、暂停开发新地块;3、契税调整;4、通过各类经济专家预测:一线城市还要涨一倍等等。这一系列措施的结果就是:一线城市地王再次频出,房价再次疯狂上涨。

很多唱空楼市的经济专家都不敢出来说话了,但有一点还是要清楚地认识到,中国的房地产经过过去10多年的飞速发展,造了太多的房子,房子确实过剩了。

现在不管官方还是媒体都习惯用7亿平方米来计算当下的楼市库存。但是严格计算的话,是属于严重低估了楼市的库存,因为这个7亿平方米仅是待售房子的面积,如果再加上可销售的商品房之外的保障房、公用建筑和单位自建房等,那么总面积可能超过80亿平方米,仅仅商品房在建和待售之和就已经超过50亿平方米。

按照2015年中国销售房屋面积10亿多平方米计算,这些库存要5到7年才能消化完。

既然房地产库存如此庞大,政府也在不断加强房地产去库存的实施,那么房价为甚么仍然高居不下,一直降不下来呢?不要说是一线城市,即便是三、四线城市的房价,也丝毫未有松动的迹象。

即便经济越来越差,地产商手里的钱基本上是银行的,土地是已经抵押的,盖房子的钱是欠的承包商和民工的,如果要破产,大家一起死,反正是绝不降价。

买房者不买,卖房者不降;房产销量持续低,买房者不买,卖房者不卖;成交低迷,房价居高不下。这种僵持的状态从2014年~2015年大概持续了2年。库存去不了,土地卖不掉。这时,政府着急了,必须出「大招」才管用,一方面让房价稳中有升;一方面刺激买房者要赶紧动手买房。于是今年年初开始:降低首付比例,税费下降,央行放水等项措施。于是出现了北京、上海、深圳、南京、杭州等城市的房价疯狂上涨。

在整个银行贷款中,房产贷款应是最优质的资产,坏帐率最低。这说明:一方面中国的老百姓视房子为第一重要的财产,他们宁可省吃俭用,整天吃方便面,都不愿意拖欠银行的贷款;另一方面,也说明中国老百姓的高储蓄率,不管穷与富,不管多少,手里一定要有存款。政府只有利用这一点来提高杠杆,于是就使出各种救市措施来救房地产,救自己,救经济。

但是这次我们应该看明白,这样的方法救的不是房地产,而是地方政府,是挽救地方政府高达30万亿元人民币的债务,是政府的信誉和整个中国的金融系统。只有房地产价格上升了,其他资产价格也跟着上升或保持稳定,抵押品的估价也会上升。政府可以继续高价卖地,财政税收也自然是水涨船高。很多地方政府的身价性命都寄托于房地产,真是「成也房地产,败也房地产」。

上海是中国经济最发达的城市,也是中国的金融中心。上海的老百姓似乎天生的就俱有金融理财的能力和敏感性。但是这次,再次说明官方的一贯作法才是造成上海房价疯狂,成交疯狂的背后原因。官方政策不透明,政策颁布的随意性很大,不是通过市场本身的运行规律,而是习惯于行政干预,简单粗暴,政策缺乏联系性。同时,可能也没有想到大家把离婚当「儿戏」。自己(政府)本身已经变成了一个纯粹的商人,又希望别人,特别是处于弱势的老百姓血液里留着「道德的血液」。

就在Peter博士写专栏文章的时候,深圳——另一个中国一线城市,最新的一块土地拍卖创出了中国新高,超过了上海!新的一轮房价竞高比赛开始了!
    来源: 看中国 责编: Kitt