房价和汇率 两者只能保一（下）

文／如松

（接上期）

另一方面，按本人估计，房地产决定了中央和地方两级财政收入的一半左右（包括房地产相关上下游的六十多个行业），当房价下跌的时候，财政收入将出现跳水性质的下跌，很可能产生巨大的财政赤字。特别是东北三省、西北各省和江苏这样省份的，绝大多数债务都将成为坏账，此时央行怎么办？袖手旁观吗？估计是做不到的，而一旦开启印钞机救助财政，汇率一样不保！

从宏观来说，一国的财政垮了，就不存在保不保汇率的问题；汇率必垮，也就不存在放弃房价保汇率的问题。

一国银行坏账爆发，汇率受到攻击的典型案例是索罗斯攻击泰铢，泰国央行举手投降；一国财政赤字扩大，汇率受到攻击的经典案例是2014年的俄罗斯卢布危机，普京焦头烂额。这些都是经典案例。

所以，放弃房价也保不住汇率，放弃汇率也保不住房价。

改变这种土地财政困局的时机已经错过了。2012年，如果决不放松房地产，问题的化解就很容易。可从2011年底开始，管理层不断放水，再次刺激房地产，错过一次良机。2014年上半年，又一次良机出现，只要延续当时的房地产趋势，也可以摆脱对房地产的依赖。当时，如松也多次说到，应该严控房地产。 房价下跌之后，财政收入下降（但不会下降得很严重，因为实体经济还有一定的活力），银行也会产生很多坏账。但是，可以通过体制改革缩减财政支出，提升财政支出效率来化解，而银行的坏账通过财政结余缓慢消化，汇率无忧。可从2014年7月开始，管理层从最高层到最低层，全心全意为房地产行业摇旗呐喊，从上到下所有官员几乎成为房地产的推销员，央行全力放水，全民投入，形成了今天的结局。2016年上半年，个人购房贷款余额16.55万亿元，同比增长 30.9%，上半年增加2.36万亿元，同比多增1.25万亿元。与之相对应的是，居民的消费能力被透支、民营投资不断下滑、其他产业的活力丧失，甚至可以说奄奄一息。如果房价下跌，财政收入将剧烈跳水，银行产生的坏账要严重的多（相比2012年或2014年处理房地产问题），这种困局已经处于难解的局势。

之所以今天骑虎难下，其一在于经济活力已经丧失，2012年和2014年，房地产泡沫带来财政收入的下跌，但不太惨重，因实体经济尚有活力，可以作为财政收入的一个支撑点；其二，若那时刺破房地产泡沫，因坏账产生的对金融体系的冲击会轻得多；其三，也是最关键的，2011年中国大陆尚处于财政盈余状态，比如：2011年上半年，中国财政盈余1.25万亿人民币（约1,933亿美元）。那时，如果进行体制改革（降低财政支出、提高财政支出的效率），既可以抵抗房地产泡沫破裂对财政带来的冲击，还可以用一部分财政能力购买银行的坏账，保护银行不至于破产。而今天，财政早已过渡到赤字财政，根本抵抗不住房地产泡沫破裂对财政、对银行的冲击。

到今天，汇率崩掉，保不住房价是小事，货币发行机构彻底丧失信用才是大事！这背后的问题不言而喻，也是不会被最高管理者接受的！房价崩掉，意味着中国大陆抵押贷款的金融体系彻底崩掉（这是中国特色，有别于其他国家），这个结果和汇率崩掉没甚么差别，也是最高管理者不可接受的，那又能怎么办呢？

以下办法是管理者唯一可走的道路，即管制资本流动。希望达到以下目的：1.保持国内的流动性和货币不断发行的权力，托住房价不至于快速下跌（崩盘式下跌），也有利于通过房产税、遗产税增加财政收入。2.托住房价不至于快速下跌，保护抵押贷款的金融体系，用更长的时间冲销银行系统的坏账。3.管制资本流动后，外储尽量掌握在管理者手中，既可以保证对外说话的力量，也可以保证进口国内民生必须的物资，有利于国内的稳定，权力也就可以运行下去。

这实际是一种房屋和货币共同贬值的办法，房价是一种缓跌（也是所谓冰冻起来的意思），房屋所有人会受到汇率和价格两方面的损失，至于有没有成交量是无所谓的，能保证财政收入就行。汇率形成名义价格，但真实汇率下跌，体现在黑市，持民币者受到的是（真实）汇率损失和通胀带来的损失。如果管理层不愿形成大规模的外汇黑市，也可采取汇率缓步贬值的手段（即便如此，强化管制资本流动也是必须的）。

这是唯一的、房价与汇率的未来。至于管理者能否实现自己的意图，估计还是可能的（如果实现不了，意味着汇率和当代银行抵押贷款机制将被彻底摧毁， 很可能意味着一个时代的结束)。无论谁站在管理者的角度，也承受不了汇率跳水，或银行抵押贷款体系崩溃所带来的冲击，后者更是天朝特色，和任何国家都没有可比性。

特色的文化是一种必须走到极致的文化，注定了今天的结局。