人民币贬值 房价涨或跌？

2009年中国政府为了避免经济下滑，投资4万亿人民币刺激经济，加上地方政府的刺激资金，实际投资超过20亿圆人民币，以至于国家货币严重超发，房价飞涨。时至今日，经济增长率一再下降，人民币又面临持续贬值的境地，政府投入刺激经济的资金虽然没有确切的数字，但是应该不比09年少。但是随着人民币贬值，房价近期反而在上涨，特别是上海，北京等一线城市。有媒体报道，上海有一家业主在2天之内加价了100万人民币，300套均价超过1000万人民币的房子被大家抢空。这是什么原因呢？
 
其实很多人都弄混了“贬值”一词的两个概念，一个是币值贬值，主要表现为通货膨胀，本币在本土的购买力严重下滑，比如非洲的津巴布韦，2008年能买一栋别墅的津巴布韦元到2009年只能买三枚鸡蛋，要知道最早的时候津巴布韦元比美元还值钱。2015年，津巴布韦央行宣布从6月15日起至9月30日采取“换币”行动：2009年以前发行的旧币250万亿津元兑换1美元，2009年以后发行的新币175千万亿津元兑换5美元。这种本币币值的贬值无疑会引发本土物价上涨，本币购买力下降，房价暴涨已是必然。我们也一样，前期货币超发引发通胀确实是房价上涨的因素之一，但这已经是过去时，现在我们遇到的人民币贬值是另一种情况，叫汇率贬值。
 
汇率贬值，就是本币贬值的另一个概念，汇率贬值跟本币贬值不同，不引发通货膨胀，不影响本币在本土的购买力。目前的日元贬值就属于这一种，日本商场里的商品标价在日元贬值前和贬值后都是一样的，比如2012年标价36000日元的电饭煲，在日元汇率3年贬值60%后，现在的标价仍然是36000日元，也就是说，日元汇率贬值并没有给日本本国国民在本土的消费带来任何负担，相反，日本人民却非常得益于日元的贬值，因为外国人到日本消费东西变得便宜了，2012年我们在日本买这台电饭煲要花3000元人民币，可3年后的今天，我们到日本买同样的电饭煲只需要花1800元人民币了。
 
弄明白了这两个易混的概念，再说人民币汇率贬值为什么会带来房价的下跌。
 
因为人民币并不是自由兑换货币，或者说我们还是一个实行外汇管制的国家，我们账上高的时候有3.99万亿美元的外汇储备，这些外汇怎么来的呢？绝大多数都是我们出口带来，我们出口商品，别国付给我们外汇，可出口商品的企业在我们这样一个实行外汇管制的国家是拿不到外汇的，外汇都被保存到国家外汇管理局，央行会按当时的汇率印发相当数量的人民币交给企业，于是我们国内市场上的人民币就变多了，这些变多的人民币被称作外汇占款，也是我国央行发行基础货币的主要方式之一。现在的问题是人民币开始贬值了，人民币贬值，资本就会外逃，资本外逃就要换成外币，去换外币时就要向银行交回人民币，原来以外汇占款印发出来的人民币就会按照现在汇率被收回，市场的人民币会大量减少，所以房价会跌。
 
比如，因为人民币贬值，有人或机构要换1亿美元到境外投资或干脆就是资本外逃，那么换1亿美元，就要交回6.5亿人民币，而且商业银行收到这6.5亿人民币后不可以贷出去，只能交回央行，相当于当初印发的6.5亿人民币基础货币被央行收回了。要是外逃1万亿或更多的美元，你想想人民币得被收回多少？房价自然就被釜底抽薪。目前，我国的外汇储备还剩3.23万亿美元，与2014年6月的3.99万亿美元相比，一年半外汇储备就减少了7600亿美元，即便按1：6.3的汇率计算，这些美元的减少也相当于有4.79万亿的人民币被收回了。2009年中央推出4万亿人民币可以让中国经济像打了鸡血一样疯狂几年，房价重新上涨；如今收回4.79万亿的人民币，你觉得会怎样？更何况资本外逃还在加速进行中。
 
   
这就叫釜底抽薪，这就是人民币贬值房价为什么不涨反跌。也许有人会说，一线城市的房价会涨，主要原因是外来的避险资金进入市场，加上外来人口还在源源不断的涌入，带来了强劲的需求，但是涨也是强弩之末。房价跌是倒著来的，三、四线城市先跌，然后是二线城市，最后是一线城市，就如同股市，大盘刚跌的时候，绩优股都抗跌，可跌到最后，绩优股也就自身难保了。日本东京一定是一线城市，上世纪90年代日元贬值刺破日元升值引发的泡沫后，房价一落千丈，直到今天日本东京的房价也还是20多年前的三分之一。难道我们的北上广深比日本东京更是全世界人要去居住的地方，比日本东京的土地更金贵？