陆调控楼市新规砍断刚需 炒房者称末日将临

面对大陆不断上涨的楼市，北京、上海、深圳以及一些二线城市近来推出了控制楼市上涨的新规定。近日有大陆财经人士对此撰文表示，大家都忽略了一条非常重要的调控政策，而这条政策把所有的刚性需求都挡在了门外，炒房者或因无人接盘，噩梦将要来临。

近来，中国大陆一线城市北京、上海、深圳楼价涨势惊人。中国指数研究院发布的3月份中国百城楼价指数显示，楼价同比及环比升幅均扩大，而且从一线城市向二线城市和三线城市蔓延。

报告显示，全国受监察的100个城市3月份新建住宅平均价格为每平方米1,1303元（人民币，下同），环比上涨1.90%，涨幅较上月扩大1.3个百分点，涨幅居前十位的城市依次是：东莞、惠州、苏州、昆山、上海、中山、合肥、深圳、保定、南京。东莞升幅达6.72％、惠州6.05％，高于一线城市。

住宅价格同比上涨的城市个数为43个，较2月增加3个。其中，深圳上涨57.16%，居首位，涨幅较2月扩大4.61个百分点；东莞、惠州、保定、上海涨幅在20%-25%之间；苏州、珠海等9个城市涨幅在10%-20%之间；赣州、厦门等8个城市涨幅在5%-10%之间；柳州、汕头等21个城市涨幅在5%以内。

中国指数研究院的报告分析认为，3月百城价格指数环比、同比涨幅均明显扩大。具体城市来看，深圳、上海、苏州等热点城市房价涨幅较大，其周边东莞、惠州、昆山等城市在辐射带动下也有较大涨幅。

令人感到担忧的是在这波楼价上涨中很多买房者连首付都是贷款付的，楼市杠杆被放大。

有数据显示，今年前2个月深圳、北京、上海二手住宅同比涨幅分别是：52%、25.7%、17.4%，均超过纽约在次贷危机爆发前的最大一年房价涨幅（15.4%），深圳已接近东京在90年代房价暴跌前的最大一年涨幅（86%）。

面对在杠杆刺激下不断上涨的楼市，深圳、上海等城市出台了很多限购措施，希望能够控制住房价上涨。

3月31日，有大陆经济界人士在搜狐公众平台撰写《北上深已无刚需？》一文。该文分析了各大城市推出的限购楼市政策。

文章认为，在这次的楼市调控中，大家关注的更多的都是首付比例提高，以及什么限购政策，这些确实有用，能抑制成交量。但有一条大家可能忽略了，这条一出，基本上把刚需全部挡在了银行贷款之外。

深圳经济特区金融学会于3月23日下发了《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》，其中第五条规定，加强购房人偿债能力审查（严格落实借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入50%的要求）。这就是要求月供收入比不能高于0.5，反过来收入月供比不能低于2。

收入比月供不小于2，即要求贷款购房者的收入至少比月供多出一倍。以深圳一套70平米的二手房子计算，1月份的二手房均价已经超过了5万元，一套70平米的房子，大概平均下来要350万元，即便你有首付，如果贷款20年，你不但要准备100万的首付，每月支付还款加利息就要16,000元，如果按照不低于50%的月供收入比的要求，你至少收入得有32,000元。

而2015年深圳居民人均可支配收入44,633.30元，每月只有3719元。平均月收入的意思就是说，有一大半的人都达不到这个收入。

有媒体算了个数，北京、上海、深圳本地的刚需几乎已经不可能贷到款了。月供算下来比收入还高，这个金融风险根本无法解释，唯一合理的情况就是，根本就不是本地人在买，而是全国的有钱人在推高房价，所以进一步判断，全国的有钱人里面根本没什么刚需，一个限购可能就把他们全部挡在门外。

上述文章表示，如果真的像文件要求的那样严查月供收入比，严查婚姻状况，那么恐怕一线城市的房价将停止上涨，成交会迅速萎缩。直到房产税出台的前一年（可能就是明年或者后年），恐慌性抛售才会出现。一线城市将比二三线城市的房价跌的更狠。

目前，大陆二三线城市的楼市并不像传说的那样很好。

《第一财经日报》在近日发表的《温州老王 13年 炒楼记》中提到，温州炒了13年房子的老王透露，自己去年趁楼市开始升温的时候买的几套房子到现在才出手了一套，还是好学区的房子，除去费用，算下来没赚什么钱。另外几套还在手里压着呢。来看房的人很少，即使有人来看房子，出的价钱很低，有的甚至低于老王的收购价格。

更让老王沮丧的是，他的一级合伙成员从原先十几人，减少至现在的3个人，“因为炒房赚不到钱，他们都转去做别的事情了”。

13年来的炒房浮沉和巨大经济损失，让老王明白，房价已失去大涨的土壤环境：“主要是房源库存量大，传统企业生存艰难，年轻人购房欲望减弱，资产配置转向资本市场，炒房已经到了末日”。