沈阳大学生“零首付购房”政策闹乌龙

辽宁省沈阳市官方于3月1日发布房产新政，包括刚毕业和在校的大学生，以及农民工的购房优惠新规等，其中的“零首付”政策引发舆论热议。几小时后，沈阳市官方又发消息称“‘零首付’暂不具备出台条件”，业界分析可能是被当局取消。

最初发布的通知中包括毕业5年内的大学生购房可以享受“零首付”房贷、在校大学生和中等职业学校学生可享受每平米200元奖励和全额补贴契税；农民工购房后子女可在当地读书并参加初中升高中的考试。

几小时后“零首付”政策被取消，但还是引发了业界和投资者的热议。有评论表示，这个政策“不靠谱、去库存也不能走向另一极端”。

加大杠杆

房地产业内人士认为，“零首付”购房政策是在进一步加大杠杆来刺激购房，而现在大陆楼市杠杆已经很高，“首付贷”已经引发关注和担忧，现在如果再实行“零首付”，高杠杆恐带来银行坏账的高风险。

楼市低迷时，一些房产代理商或开发商与银行合作，为购房者提供“首付贷”，即首付也可以贷款。这意味着没有足够首付金的人也可以贷款买房。但是，这类人很多是没有足够收入和还款能力的，而整个过程房产代理商或开发商只是中介的角色，最终承担风险的是银行。

分析人士表示，如今沈阳市要推出的“零首付”购房政策，是针对刚毕业5年内和在校大学生，而这个群体恰恰是没有收入或没有太多收入的人，其还款来源更难以确定。

有业界人士因此想到2008年的美国次贷危机，当时就是由房地产市场蔓延到信贷市场，引发全球金融危机。对于那些不能充分证明自己还款能力的人，银行仍然发放房贷，其中还包括降低首付成本，但是当房价大跌时，这类贷款大量违约，造成金融机构巨额损失。

推升房产泡沫

有分析指出，在楼市低迷时为了刺激交易，加大楼市杠杆，但这是之后房价上涨的因素之一，而房价暴涨又限制了购买力，从而房产商又会因此再加大杠杆，这样下去会导致楼市风险。

有业界人士提醒，一线和部分二线城市房价上涨过快、交易量增加，仍然有资金不断涌入，在这种情况下，应提防杠杆型房产泡沫的风险。三四线城市为去库存而极力加大杠杆，也同样会在将来面临危机。过度依赖信贷杠杆会增加信贷泡沫破裂的风险，进而在房产市场带来房产泡沫破裂，房价大跌。

中共央行行长周小川在2月26日G20峰会之前的新闻发布会上说，大陆个人房贷占银行贷款的比重偏低，要继续发展。业界分析，周小川的话意味着大陆楼市的杠杆或要加大。

中共央行数据称今年1月份新增信贷约为2.5万亿元人民币，创历史单月最高值，其中大约1.5亿流入房产市场。另外，从3月1日开始，中共央行对金融机构降低存款准备金，业界分析将进一步增加信贷。

透支未来购买力

已有经济学者提出，沈阳市提出的“零首付”政策是针对刚毕业或在校大学生，他们是社会消费的潜在主力，如果鼓励这类人群购房，他们等于是在提前支出，势必会对未来社会购买力产生负面作用。

另外，从他们个人来讲，很多人没有稳定工作和收入，甚至还没有收入，他们在这个时期正处在努力趋于稳定的阶段，所以分析认为，即使是出于去库存的需要，从政策上刺激这类人群购房也是不合适的。

再有，因为这些刚毕业或在校大学生未来不稳定的因素很大，一旦贷款购房后发现还贷出现困难，很有可能依靠父母出面帮助还款，给两代人带来重负。

大陆楼市冷热不均

沈阳市提出大学生“零首付”政策是为摆脱房产高库存的重压，近日有调查显示，沈阳市居民的住房拥有率为83.30%，被调查中很多人或者没房，或者一个人有几处房产。

中国指数研究院经过分析后承认，现在一线和部分二线城市房产需求增加导致房价上涨，而三四线城市库存量较高。另外由于股市不稳定，很多资金仍在向热点城市涌入。

最新数据显示，过去10年来，深圳房价上涨508.5%、上海涨384.6%、北京涨380%。截至今年1月末的过去一年中，深圳房价上涨了52.7%，上海涨21.4%，北京涨11.3%，广州涨10%。

1月份这四个城市的新房和二手房平均涨幅分别比去年12月扩大了0.5和1.2个百分点。其中涨幅最高的是深圳，为4.1%。中国新年后房价出现疯涨，比如上海曾出现房主一天内三次涨价的现象。

中共国务院发展研究中心副主任王一鸣2月份给出数据显示，截至去年12月，中国房地产已建成但未售出的面积约为7.18亿平方米，在建未售面积约为73.5亿平方米。