详解入手美国房市必知的银行屋法拍屋 3

什么是银行屋？

法拍屋是指通过法律程序被拍卖的房子。法拍屋中80%是银行拥有的，主要是还不起贷款被法拍；15%是欠地税被法拍；5%是存在遗嘱问题或者个人欠款等原因被法拍。那这80%的银行拥有的被拍卖的房子，如果没有拍掉，就会被银行收回，就变成了银行屋。

对银行屋的误解：法拍卖不掉银行才收回，房屋位置都很差

其实这是一个误解，很多银行屋不是法拍没有拍掉，而是如果价格没有达到银行的理想价位，就被银行自己拍走了，变成了银行屋，其实这是一种银行止损的方式，并不是说没有人要。

银行屋的类型包括商业与住宅，像co-op、condo、一家庭，多家庭都有。住宅型银行屋分两种：一种是ASIS（现状带住客销售），一种就是交空销售。

现状带住客销售：银行为了早点将房子卖出收回成本，就按照房子的现状直接卖出，银行不负责维修房屋的一些破损，而且房东或者房客一般都还住在里面，买这个房子还要自己去驱逐房客。另外，这种销售方式是不允许进屋看房的，只能在房子的外围看一下。优势则是价格非常便宜，房屋状况比空置的要好一些，售价通常比市场价格便宜25%--35%以上。
交空销售：

空房卖的很快，多数人喜欢，空置房这个是可以进去看房的，有一个好处，能够看得见风险。假如你不懂装修，也可以找一个装修师傅去帮看看，这样就能够估算出买这个房子是否划算。

购买银行屋和普通房子差别在哪？

购买银行屋和普通房子的最大的差别就是，在购买银行屋的时候，需要交转让税，转让税是50万一下的交1.425%，50万以上的房子要交1.8%。这个钱是一定要交的省不了的。普通买卖的房子是卖家交。

购买银行屋的时候，通常银行都会已经把这个房子的一些拖欠的贷款还有欠得地税还有水费等都付清了，但是有一笔欠款，银行是不负责的，就是房屋局的罚款，这个费用可以说99%的银行是不会付的。需要屋主自己承担。

购买银行屋是否可以贷款？

银行贷款有一个基本政策，就是房屋状况要达到基本居住条件才能发放贷款，要有流通的水、电、煤气，只要银行的估价师是可以进去估价的，才可以申请贷款，但是这样的情况非常少。

不过，如果信用特别好，工资收入很高的，可以申请一种房屋装修方面的贷款，FHA203K 复原贷款，就是评估一下这个房子装修需要多少钱，然后选择贷款给你多少。不过这种贷款对收入和信用的要求特别高，还要求是首次买房者，所以不是所有人都能够贷到款。

大多数银行屋都喜欢全现金交易，即便是有符合贷款标准的房子肯定也会被全现金的买家取代而抢走offer，因为同样的价格出售，银行肯定会优先考虑全现金的买家，这样的房子尽管屋况可能不是非常好，但是很多投资者还是非常感兴趣的，因为价格的确非常有优势。