美国房产牟利的几种方式

美国房产牟利的几种方式

2019-04-11

美国的地产是一个巨大的市场,由于有著较为完备的市场和法律体系,使得在这个市场里面有很多种牟利的方法,很多人就是由于懂得其中的操作方法而获得了财务自由。

美国的地方政府每年向屋主征收房产税,他们依靠这些税收来支持当地的警察、消防、学校、修路的开销。然而,并不是每个人都会按时缴纳房产税,这个时候,政府会要求他们补缴税款,并支付罚金,但是很多人仍然交不上。从政府的角度来说,罚款不是目的,只要税款收不上来,那它就影响政府的正常运转。

这个时候政府会怎么做呢?

美国政府会在这些房产上加上一个负担,叫留置权(lien),然后公开把这些留置权拍卖给投资者,并承诺给投资者一个高额的回报,年回报率从百分之十几到百分之三十几不等。

这样一来,政府从投资者手上拿到了钱,而房主有一定的“赎回期”,如果他们在赎回期内把债还了,那政府就会拿这些钱来支付投资者的本金和利息;如果房主没有赎回,那么房产就会被拍卖,然后用于还债,投资者也会拿到他的本金和收益。

这是这个过程高度简化的一个描述。不同的州的具体做法差异很大,比如:有一部分州不是拍卖留置权,而是拍卖屋契(Deed)。

美国的房地产投资中有一种玩法叫“卖家融资”。也就是卖家充当了银行的角色,贷款给买家。加之美国房地产合同几乎全部能够转让(assign),这就产生了众多的可能性。卖家融资的结构方式有上百种之多。

美国的房地产投资还有第四种玩法,叫租赁/购买特权(lease option)。它的基本操作是这样的:合同约定,你可以短期(通常1~3年)租一套房子,租约期满时,你可以选择把这个房子买下来或是不买下来。如果你选择买下来,那么房主是一定要卖的,此时的选择权不在房主。

它能够让投资者在短期内迅速获利,而且他们往往不需要,或者只需要很少的本钱,因而这也被称为“用别人的钱做房地产投资”。

有一个具体的事例;在一个实际操作中,以为古巴人首先找到欠了房贷的屋主,与其签了个购买合同,把屋主从债务中解放出来,然后将这个房子以卖家融资的方式售卖给一个买家,第三步就是让他去银行做再融资。

这样一来,房子原先的房主避免了丧失赎回权(foreclosure)和信用纪录受损的结果,古巴兄弟的买家——一名信用分不高、在银行难以贷到款的墨西哥人有了房子住,而且可以预期将来这栋房子将属于自己。而对于古巴兄弟来说,他在短短的十几天里,就挣到了5000美元,并且每个月还会由此产生几百美元的被动收入。

类似的例子很多,就是说,除了购买房屋等待升值,或者将房屋出租这个最原始的方法之外,还有更多的通过地产获利的办法,这就是美国一个完善的地产市场的最大特色。
    来源: 看中国 责编: Kitt