美房市降温 趋势与十年前迥异

【看中国讯】经过十年的复苏和反弹，美国房地产市场开始出现缓慢的降温。与十年前地产市场拖垮整个经济不同，这次房地产降温，伴随的是美国经济的强势上升。有了整体经济底盘的依托，地产市场的放缓就是一个上涨周期中的调整阶段。

在过去的几个月当中，美国房价的增长已经趋缓。随著房贷利率的上涨，房价的增速将会进一步下降。二手房的销售量连续六个月都低于去年同期水平。8月，新建单家庭房的三个月均量从年初的9万套降至8.6万套。

除了房贷利率和房价的因素造成购房数量的下降外，去年新税法的出台也降低了人们购房的动力。另外，国际买家也减少了对美国地产的投资。越来越多的出租公寓房的出现，也让很多人购房的紧迫性降低了不少。

这个趋势与十年前相比显得非常不同，即使房价有超过两位数的涨幅，但也没有像十年前那样的泡沫出现。因此，经济学家们认为，如今的房地产市场走势是一种缓和的降温，而不是泡沫的破裂。

上一次房市的崩盘，造成房价下降达到25%。到了2011年，新建单家庭房的数量从高峰时期的170万套降到43万套。

即使在过去的六年中，房地产市场在复苏之中，但是泡沫破裂带来的冲击还没有完全得到缓解，这就是当前地产市场所处的历史环境。

在一个正常的地产市场周期，房价的上涨和开工量的增长会导致供给的过剩，从而造成两方面的减缓和下降。这个周期性的变化一部分是由于房贷利率造成的。低房贷会导致房价和开工量的上升，反之会下降。

从目前的地产市场来看，尽管房价和利率都在上升，但是开工量却没有明显的变化。很多建筑工人和地产开发商在上一次地产泡沫破裂后，都离开了地产行业。同时，由于劳工的短缺和原材料价格的上涨，以及土地征用管理的加强，都影响了新建房屋的数量。

美国的地产市场不但没有出现供给过度，甚至出现了房源数量下降，以及由此造成的房价上涨，这给首次购房者带来不小的压力，降低了他们购房的热情。

对于部分具体的地产市场来说，泡沫的风险仍然存在。

在达拉斯，8月的房价比去年同期增长近10%，与2005年8月2.5%增长相比，增长幅度接近4倍。

在丹佛，同期的房价增长超过6%，与2005年同期不足3%的增长相比，也几乎翻了一倍。

增速最高的是西雅图。过去两年中，房价增长超过25%。最近几个月，由于买家对于房屋的选择变得谨慎，房价的增长速度才稍稍减慢。8月，整个待售房屋的数量与去年同期相比增长了50%。

就全国大部分地区来说，房屋的供求关系没有出现紊乱的状态。随著房贷利率的上涨和房屋市场供应量的不足，对于房屋的需求将不会有明显的增加。因此，再次出现危机的可能性很小。