川普新政或改变美房市

随着川普即将就任新一届总统，川普新政可能使美国房市受到影响。包括可能推高房贷利率，改变监管政策，也包括买房人借钱的难易和他们愿意冒风险借钱的意愿。

房贷利率的走高可能是最受关注的。川普的胜选已经导致美国国债利率上升，房贷利率也随之而升。根据MortgageNewsDaily.com的数据，就在川普胜选的两天里，30年房贷平均固定利率上升了0.25个百分点，至3.87%。

不过美国现在的房贷利率仍然是有史以来的低点水平。根据房地美公司（Freddie Mac）的数据，过去45年里美国的房贷利率平均是8.26%。尽管如此，美国10年期国债利率的快速上升，还是让人担心房贷利率的上升会远快于预期。

房贷利率的升高可能抑制房价的进一步上升。虽然美国的房价在过去几年里涨了不少，但因为超低的房贷利率，购房者还是能够承受。「最根本的问题还是房贷利率上升可能对房价的影响。」

房贷研究公司SMR Research Corp的主席费尔德斯坦（Stu Feldstein）说：「我们现在又回到泡沫状态了，部分原因是低利率让人们能够买得起超过他们收入所能够承担的更贵的房子。」他说他的公司预计，到2017年底，房贷利率的升高可能导致美国1/3的地区房价下跌。

房贷利率上升的速度和程度将取决于川普的财政政策，以及市场对川普的政策可能在多大程度上导致高通胀率的判断。克罗尔债券评级机构（Kroll Bond Rating Agency Inc）总经理惠伦（Chris Whalen）说，除了美联储外，现在投资人的想法也对房贷利率的走向起著很重要的作用。

贷款机构关心的第二个问题是，是否有对银行更有利的政策出台。针对多德-弗兰克监管法（Dodd-Frank regulatory overhaul law），川普近日在接受《华尔街日报》采访时说：「我们必须抛弃它，或减小它的作用。」

该法规要求对房贷要有一系列的保障措施，如要求贷款机构确认贷款人能够付得起房贷。放松贷款条件将让更多的人获得贷款，但不能偿还贷款的人也会增加。许多专家认为，大多数贷款机构将不会愿意回到房市崩溃时的经营方式。

除了政策风险外，近年来银行还面临更多房贷上的法律风险，特别是几家大银行因为违规贷款被罚数十亿美元。

因此，新司法部长的任命和司法部的贷款政策，将对贷款机构评估法律风险影响很大。例如，大银行多数都不再涉及由联邦住房管理局保险的贷款，因为担心一旦变成坏账他们将会被惩罚。

房贷银行家协会（Mortgage Bankers Association）主席史蒂文斯（David Stevens）说：「一位更通情达理的司法部长将是最好的结果。」