美国房贷利率看升和房价看跌

自川普胜选后，美国10年债利率两周内由1.83%上升到2.38%，引导美国主要房贷机构房地美公布的30年房贷利率攀低至4.03% ，为2015年7月以来最高水位，15年房贷利率也上扬至3.25%，为今年1月以来高峰。

与此同时，美国房地产经纪人协会（NAR）却公布10月成屋销售增长2%，换算成年率为560万户，创下2007年2月以来最强增幅，而平均房价则同比上涨6%至232,200美元。

专家担心，房贷利率和房价的同步攀高，短期或可刺激部分买家提早购买成屋，好锁住低房贷利率，但却会使高单价房屋买气递延，最终引发美国房市需求的降温。部分专家估计，30年房贷利率若升到5%，将对房市产生明显的冲击。

在过去七年房贷利率不断下滑的过程中，原本锁定高利率的房贷户透过重新低利贷款以偿还高利贷款的方式，变相套出现金（cash out）。但这个透过融资重贷（Cash Out Refinance Mortgage）套出现金的理财管道在近两周的利率飙升后失效，根据贷款银行协会（MBA）资料，2017年美国房贷融资重贷金额恐将剧降46%至4,840亿美元。 

FTN Financial抵押贷款公司策略师施密特（Walter Schmidt）估计，可透过融资重贷的方式套出0.5%以上房贷利差的30年房贷户比例，已由选前的70%降到目前的35%。

此外，MBA协会也估计在房贷利率攀高的威胁下，2017年的房贷申请金额也将同比下滑16%至1.58万亿美元。据此，部分分析师已估计2017年美国房价将会下滑。

另一个衡量房价负担指标的「房价所得比」也显示，美国平均房价4年来相对所得上涨了45%，让一般民众越来越负担不起。近期的房贷利率攀升若能顺利引导房价下滑，对许多等待购屋的美国民众未尝不是件好事。