中国房地产塌方式大崩盘 （2）

(上接595期）印钞和房地产经济的背后是大规模负债。房地产做为典型的金融印钞经济，与实体经济最大的不同是收入和规模增长机制差异。实体经济主要靠销售收入和利润生存，只有收入和利润持续增长才有发展空间，否则必然走向衰退。房地产则主要依靠负债增长，负债越多，房地产发展越快，利润可以忽略不计或者只是装裱的工具，尤其在房地产高速发展期，无论卖房的地产商还是购房者，都在高速积累债务。中国房地产高速发展多年，各种富豪榜单上都是房地产商赫然在列，这个现象说明，房地产成为经济主导，即负债成为中国经济主导，房地产富豪是巨额负债的负豪，炒房富人是债台高筑的负人。

通过大规模印钞和债务积累，京沪和重点城市房地产迅猛扩张。在过去20年，京沪和各重点城市依靠自身的印钞和负债优势，经过大规模的城市基建，道路和地铁等交通状况得到极大改善，市区面积迅速扩大，市郊与市区连接紧密。而且，房地产代表城市扩张，往往先于城市基建的扩张而扩张。多数城市郊区是先发展房地产，政府从房地产获得高额收入，再进行相应地产项目的基础设施配套。经过连年不断发展，京沪大片区域高楼林立连绵不断，同时空置率极高，以至于官方不敢公布数据。同理二三线重点城市的房地产和城市基建急剧扩张，空置率同样惊人。

银行业资金链断裂后，京沪首先塌方，进而快速波及各地区重点城市。银行业资金链断裂的重要原因之一是外资流入枯竭，一定程度上限制央行印钞，银行放贷随即缩减。京沪做为金融属性最高的城市，对资金最敏感反应也最快。2016上半年京沪房价暴涨后，京沪一小部分人意识到外汇风险，次高位抛盘换美元离境。2017年一季度末，银行业资金链开始大面积断裂，中央不得不改变房地产政策，首先向北京商住房开刀，接著各重点城市相继推出限购。按照理论上的金融市场传导时间，银行业资金链断裂后，3～6个月反映到房地产领域，离银行业源头最近的京沪最快动作，各重点城市随后跟上。

现实发展与理论时间基本吻合。3月22日笔者发微博警告房地产全面崩盘进入倒计时。4月4日发文《中港如何共筑空中楼阁》再次警告。5月份京沪房地产市场即有所反应，除交易量大幅下降外，成交价格也明显下跌。6月22日我再次发微博提醒，中国楼市进入塌方式大崩盘阶段，7月1日发文《中国银行业资金链断裂》分析深层原因。7月初，京沪开始出现急速抛售的腰斩盘，3～4折的也在快速增加。预计进入7月中下旬，随著二手房抛盘折扣越来越低不断以更低价格冲击市场，京沪楼市将表现出塌方式崩盘的各种特征。
 
重点城市将步京沪后尘崩盘，滞后时间因资金状况和民众的愚昧贪婪程度而长短不一。银行业资金链断裂后，虽然银行大面积停贷，但体制仍严控消息假装一切正常。银行让申请房贷者无限期等待，同时以高利率少量放贷，表面也无异常。地方政府和喉舌媒体则继续鼓吹房价上涨，地产商一边雇人制造日光盘假象，一边力求尽快回笼资金，一手房暗中各种大折扣，对高首付和全款购买者极尽优惠。民众相对清醒的地区二手盘降价多崩盘速度较快，民众愚昧程度高的地区还坚持捂盘待涨，降价速度较慢，崩盘速度相对也较慢，而崩盘后更惨，拖的越久失血越多。（待续）
 
（中国经济文化研究所供稿）