中国房地产塌方式大崩盘 (2)

中国房地产塌方式大崩盘 (2)

2017-07-28

(上接595期)印钞和房地产经济的背后是大规模负债。房地产做为典型的金融印钞经济,与实体经济最大的不同是收入和规模增长机制差异。实体经济主要靠销售收入和利润生存,只有收入和利润持续增长才有发展空间,否则必然走向衰退。房地产则主要依靠负债增长,负债越多,房地产发展越快,利润可以忽略不计或者只是装裱的工具,尤其在房地产高速发展期,无论卖房的地产商还是购房者,都在高速积累债务。中国房地产高速发展多年,各种富豪榜单上都是房地产商赫然在列,这个现象说明,房地产成为经济主导,即负债成为中国经济主导,房地产富豪是巨额负债的负豪,炒房富人是债台高筑的负人。

通过大规模印钞和债务积累,京沪和重点城市房地产迅猛扩张。在过去20年,京沪和各重点城市依靠自身的印钞和负债优势,经过大规模的城市基建,道路和地铁等交通状况得到极大改善,市区面积迅速扩大,市郊与市区连接紧密。而且,房地产代表城市扩张,往往先于城市基建的扩张而扩张。多数城市郊区是先发展房地产,政府从房地产获得高额收入,再进行相应地产项目的基础设施配套。经过连年不断发展,京沪大片区域高楼林立连绵不断,同时空置率极高,以至于官方不敢公布数据。同理二三线重点城市的房地产和城市基建急剧扩张,空置率同样惊人。

银行业资金链断裂后,京沪首先塌方,进而快速波及各地区重点城市。银行业资金链断裂的重要原因之一是外资流入枯竭,一定程度上限制央行印钞,银行放贷随即缩减。京沪做为金融属性最高的城市,对资金最敏感反应也最快。2016上半年京沪房价暴涨后,京沪一小部分人意识到外汇风险,次高位抛盘换美元离境。2017年一季度末,银行业资金链开始大面积断裂,中央不得不改变房地产政策,首先向北京商住房开刀,接著各重点城市相继推出限购。按照理论上的金融市场传导时间,银行业资金链断裂后,3~6个月反映到房地产领域,离银行业源头最近的京沪最快动作,各重点城市随后跟上。

现实发展与理论时间基本吻合。3月22日笔者发微博警告房地产全面崩盘进入倒计时。4月4日发文《中港如何共筑空中楼阁》再次警告。5月份京沪房地产市场即有所反应,除交易量大幅下降外,成交价格也明显下跌。6月22日我再次发微博提醒,中国楼市进入塌方式大崩盘阶段,7月1日发文《中国银行业资金链断裂》分析深层原因。7月初,京沪开始出现急速抛售的腰斩盘,3~4折的也在快速增加。预计进入7月中下旬,随著二手房抛盘折扣越来越低不断以更低价格冲击市场,京沪楼市将表现出塌方式崩盘的各种特征。
 
重点城市将步京沪后尘崩盘,滞后时间因资金状况和民众的愚昧贪婪程度而长短不一。银行业资金链断裂后,虽然银行大面积停贷,但体制仍严控消息假装一切正常。银行让申请房贷者无限期等待,同时以高利率少量放贷,表面也无异常。地方政府和喉舌媒体则继续鼓吹房价上涨,地产商一边雇人制造日光盘假象,一边力求尽快回笼资金,一手房暗中各种大折扣,对高首付和全款购买者极尽优惠。民众相对清醒的地区二手盘降价多崩盘速度较快,民众愚昧程度高的地区还坚持捂盘待涨,降价速度较慢,崩盘速度相对也较慢,而崩盘后更惨,拖的越久失血越多。(待续)
 
(中国经济文化研究所供稿)
    来源: 看中国 责编: Kitt