大陆房价泡沫和库存泡沫的根源
2017-02-06
大陆经济学者任泽平1月17日发表分析文章表示，大陆人口流动趋势是向大城市迁移，但同时政府完全控制土地供应，人口流入城市，土地供应少，其他中小城市土地供应过多，导致土地供需错配，而土地供需错配是造成当前一线城市和热点二线城市房价泡沫、三四线城市库存泡沫的关键原因。
人口迁移
任泽平预计，未来大陆人口迁移仍然保持同样趋势——一线城市和部分二线城市人口继续聚集，城市、地区之间人口聚集的情况更加分化。比如，东部地区的大城市（北上广深津）及其周边地区，人口将持续净流入，重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等城市人口可能将快速增长。但是，一些中小城市的人口增长将放缓或停滞。
去年12月份一篇题为《从户籍制度、地区发展不平衡看中国房地产的发展》文章中提到，人口向大城市流动的原因，是地区发展不平衡所导致的地区资源分配和公共服务等方面的不平衡，所以限购限贷不能解决根本问题。
另据公开数据显示，由于中共户籍制度的限制，大陆人口迁移主要是“非户口迁移”，即所谓的“流动人口”。
一方面，很多去往大城市工作的外地人，如果属于中产阶层人士，则希望利用在大城市买房的方式进行户口迁移。
另一方面，不能迁移户口的大量农民工及其家属子女，既要在城市租房、相当于占用城市用地，又要保留农村的用地，也是造成农村用地增加、大城市土地供给不足的因素之一。
人口流向与土地供应相背离
任泽平表示，大陆的土地供给方式不同于人口流动，完全由政府控制土地。
一线城市和热点二线城市的人口大量流入，但是土地供给却受到严格控制；三四线城市人口增长缓慢甚至净流出，但是土地供给过多。这是形成当前一二线房价泡沫、三四线库存泡沫的关键原因。
在2016年的房价上涨中，一线和部分热点二线城市的房价暴涨，而三四线城市有的涨幅有限，有的甚至下跌。
这种人口与土地供应的背离，在具体省份的表现是，河北、山东、河南、天津、北京等地的人口增量占比明显低于其城镇用地增量占比，而内蒙古、湖北、辽宁、黑龙江等地的人口增量占比明显低于其城镇用地占比。
大陆100个大中城市的居住类用地供应面积，也是日渐下降。从2009年到2016年，100个大中城市的住宅类用地供应面积，合计下降了43.4%，但一线城市下降了66.4%。
另外，大陆长期存在工业用地供给过多，但利用低效的问题，导致居住用地供应减少。
长期以来，由于中共对工业行业和土地的垄断以及追求政绩，中共地方政府低价出让工业用地，甚至给予补贴或返还出让金，造成零地价、负地价出让工业用地，但却高地价出让商品房用地。
其后果是，土地价格扭曲、廉价的工业用地以失地农民的损失和住宅价格泡沫来弥补，以及盲目投资所带来的产能过剩严重。
来源: 看中国 责编: Kitt
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