大陆资深地产人曝房地产开发成本黑幕

大陆房地产泡沫高企，不少中、低产阶层望房价兴叹，究竟房地产开发成本占房价多少？谁在高房价中谋利？近日，大陆资深地产人将房地产流程及开发成本曝光，开发商“借鸡生蛋”，毛利约占总房价的40%。然而房地产专家则称，其实获利最大的不是开发商，而是中共政府的土地财政。

房地产商“借鸡生蛋” 行业毛利约40%

据大陆经济网商“融360”报导，一位大陆资深地产人曝光了房地产开发流程及成本黑幕。报导称，任何一个房地产商在项目开发的过程中，都有着一套相似的资金经营规律和保底盈利秘诀。

该地产人介绍，房地产开发商的开发流程为：前期，开发商只投入占整个开发40%的资金用于拿地，拿地之后开始从银行申请贷款，然后拿银行的钱开始项目开发（咨询，设计、规划，动工等，后续也会计算这些环节的成本），在银行贷款还没有花完的时候，就可以开始预售或认筹预售。

中期，拍完号、选完房之后一般需要等2个月甚至更久的时间，等到项目预售证下来之后，才会通知准业主来签购房合同。之后，成百上千位的业主纷纷开始从银行贷款，购房者贷款审批之后，就会有数十亿的购房款流入开发商的账户。回笼资金就是从这开始的。

最终，开发商拿着购房者的钱去大肆开发，建造楼宇、设计景观、引进配套、聘请物业等等。整体流程，开发商只支出了拿地和前期筹备阶段的成本，后续一系列的流程就是“借鸡下蛋”了。

该地产人分析，房价的构成有五种：第一项是财务、销售及管理费用；第二项是工程建设及配套成本；第三项是土地成本；第四项是各类税费；第五项是企业利润。一般来说，在这五项构成因素中，除去第一项成本相对稳定，后面四项才是真正影响房价的变量，尤其是二、三、四项可以占到房价总成本的近六成。

房价对外销售价格则是地产商在成本基础上加上一定利润，该地产人曝光，目前房地产行业毛利率大概在40%。

北京房价高出成本6倍

不过，在房价严重泡沫化的大陆一线城市，这一行业毛利率则更为夸张。

据“中国经济网”近日报导，中共国务院研究室司长唐元在接受采访时指出，在中国房价大幅上涨的背后，是价格严重背离价值的基本事实，是住房功能的严重异化。据其调查，目前北京市主城区商品房的开发成本（含地价）只有每平方米1万元左右，而销售均价达到每平方米6万元左右，价格高出成本6倍以上。

谢逸枫：卖地31万亿！土地财政才是房价暴涨大赢家

许多人将高房价归咎于中共政府的土地财政，这一观点继续得到专家的支持。

近日，中共财政部公布的数据显示，2016年中国国有土地使用权出让收入37,457亿元，同比增长15.1%，比上年提高36.5个百分点。

据统计，自1999年至2016年，中国土地出让收入总额已经突破31万亿元。

中原地产数据显示，从中国卖地最多的50个城市看，2016年合计土地出让金达到2.69万亿元，同比上涨34%，而成交的土地面积则没有上涨，合计50个城市成交12.27亿平方米，相比2015年同期的13.06亿平方米出现了下降。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫据此发布博文表示：卖地31万亿！土地财政才是房价暴涨大赢家。