中国投资者撤出全球商用地产市场

多年来，中国资金流动的增加和来自其他国家的投资共同推动全球房地产价格走高。但由于中国政府继续对资本外流实施严格管控，这一走势正发生逆转。2019年，中国投资者可能会继续撤出全球主要商业房地产市场。

据Real Capital Analytics的数据，2018年第三季度，中国企业和其他机构投资者在欧洲出售了价值2.333亿美元的海外酒店、写字楼以及其他商业房地产，仅买入5810万美元的欧洲房地产；在美国，中国投资者出售逾10亿美元房地产。

分析师预计，2019年这一趋势将延续。由于中国政府正努力确保人民币汇率的稳定，当局没有释放出放松海外投资规定的信号。

受经济放缓影响，2018年人民币兑美元贬值5.7%。分析人士称，人民币2019年可能维持下跌趋势，如果美、中贸易战升级，这种可能性就更大。

Real Capital高级主管Tom Leahy说，中国投资者抛售商业物业“更多是与国内政治有关，而非市场环境”。

中国投资者的离场，恰逢不断升高的利率危及欧美很多城市地产市场的长期牛市。商业物业对利率极为敏感，因为买家一般是以高杠杆购房，而且机构投资者通常在利率升高时抛售房产而购入债券。

房地产研究机构Green Street Advisors预计，2019年，美国房地产价格将“温和”下降。该机构房地产投资信托研究部门负责人Cedrik Lachance表示，人们可能会看到房价出现一些裂痕。

据城市土地学会(Urban Land Institute)和普华永道(Pricewaterhouse Coopers)开展的一项房地产市场新兴趋势调查，很多高管都认为，公寓、写字楼、工业及零售物业等主要物业资产类别价格处在合理或过高水平。

在欧美房地产市场上，中国投资者只占很小一部分。Real Capital Analytics称，在伦敦等欧洲大城市，来自韩国和新加坡的投资者已部分填补了众多中国投资者离开所留下的缺口。

但分析师表示，中国投资者以天价购买欧美市场高端物业而知名，他们的撤出可能会影响市场心理。

从2014年开始，中国投资者掀起了全球扩张热潮，大举买进写字楼和开发项目，以实现资产多元化并寻求更稳定的回报。低廉的银行贷款为他们促使他们不断以创纪录的价格在全球进行收购。

由于中国金融体系所面的系统性风险加剧，中国政府加强了对金融机构的监管，资本管制的力度空前加强。房地产服务公司高纬环球的大中华区研究主管James Shepherd表示，大部分中国投资者无论在哪里，都很难借贷。

2015年安邦保险集团股份有限公司以19.5亿美元收购纽约华尔道夫酒店，这笔交易创出美国酒店历史最高售价。目前，安邦保险的正在出售两年前，以55亿美元收购的酒店资产组合。而董事长吴小晖也已经被当局投入监牢夫酒店不在此次出售之列。

Real Capital有关2018年前三季度的报告指出，中国和香港用于购买房地产的跨境资本在2017年占全球跨境资本流量的17%，达到峰值，2018年截至该报告出炉时，该比例已降至10%。

该报告称，资本管制限制了中国和相关香港资产管理公司的投资活动。