2019美房市或延续降温潮

【看中国讯】2008年金融危机后，美国房市经历了近10年的复兴期。然而在2018年，美国房市却出现了大幅的降温。这股降温潮很可能会延续到2019年。

房市的降温首先体现在销售量连续几个月出现下降。其中，库存的短缺和房屋成本的增加都促使房价不断升高，超出了投资者的负担能力。目前，全美的房价维持在历史的最高区间。而房贷利率在下半年达到近5%的水平，也处在过去7年来的最高位。

全美地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun指出：“下半年房屋销量的大幅缩水和库存的增加，让房地产出现突然的变化。”

除了本土的因素外，国际投资者的减少也对美国房市造成了不小的影响。其中以佛罗里达、纽约、加州及华盛顿州的影响最为突出。由于国际关系的紧张和房价的升高，国际投资者短期内很难进入美国房市。

与2018年美国房市热度的退潮相伴的是经济形势的强劲走势。失业率降至近50年的最低点。二者相反的态势引起了不少经济学家的担忧。他们预计，2019年房屋销售的持续走低会对经济发展造成负面影响。而与中国的贸易冲突、美联储对基准利率的稳步提升加上12月股市的剧烈动荡，都给2019年的美国房市增添了不稳定因素。

地产经纪公司Redfin在12月发布的报告中指出：“2019年经济还会进一步增长，但是降温的房市会拖累整个经济。”

在美国的GDP中，房市占据15%～18%的份额。房屋市场是经济各部门重要的举动力量。随著房市的降温，消费者信心指数、房屋整修费用、房贷申请，以及房屋建筑等都会受到影响。

全美房屋开发商协会首席经济师Robert Dietz认为，房市的走向预示了美国经济在未来的增速会放缓。他预计，2019年独栋房的开工率将低于2%。这个数字在2017年和2018年出现倍数下跌。2017年，独栋屋开工率为8%，而2018年则为4%。

不过经济学家们大多相信，美国房市的降温是一种渐进的趋势，不会出现十年前那种断崖式的动荡。从数据上看，尽管11月二手房销售量出现了过去七年最大的年度下滑，但是比10月仍然高出1.9%。这说明，目前影响房市的各种因素见存在复杂的关系，没有一种因素能够让美国的地产市场沿著直线运行，无论是上升，还是回落。

经济学家们还做出了一种乐观的假设：房价增幅放缓，库存逐渐增加外加稳定的贷款利率，会帮助不少投资者进入地产市场。

Lawrence Yun指出，目前对房屋需求量最大的是年轻一代。如果市场过热，他们是没有购房条件的。因此，他认为，年轻一代的需求将会促使2019年美国房市处于稳定的状态。他预计2019年房屋销量会下降0.4%，房价的增幅会从2017年的5%下降到2.5%。

影响房市的另一个重要因素贷款利率，仍然是所有影响房市最不确定的因素。很多经济学家预计，2018年房贷利率会低于4.5%，但事实上，贷款利率在2018年达到5%。美联储2018年连续4次提升利率，为了应对2019年经济形势的不确定性，美联储暗示，会减少加息的次数。经济学家们预计， 到2019年底，房贷利率会维持在5.5%左右。

如果利率持续攀升，将进一步打压房市，除非工资增长速度有大幅提高。不过从数字来看，目前房贷申请数量是过去五年来最低点。