数据来说话: 中国一线城市楼市的真实温度

数据来说话: 中国一线城市楼市的真实温度

2018-12-24


【看中国讯】逃离北、上、广,从来就不是坐红眼航班回老家撸串,拍视频上传抖音。而是今天房东说,下个月房租上涨20%,明天家里人打电话问,首付的房子还差多少钱。
 
一线城市北上广深,最近出现“假摔”。市场转冷,房企资金紧张,开发商打折,购房者观望,投资客退场看戏,中介缩减福利过冬。
 
北上广深的共同点是,周边郊区部分楼盘真降价,刚需客怀揣干瘪的皮包,望著四处打折的楼盘,希望房价再跌。
 
想长期租房的白领们也安稳不了,多个长租公寓不涨价承诺到期,租金猛提20%,租赁市场将迎来一波补涨。
 
1、深圳真的凉了
 
深圳楼市承压大,开始量价齐跌。

深圳市规土委最新数据,10月新房成交量仅为1835套,环比下降18.37%7·31新政后三个月,累计下降49.07%,创近半年新低。二手住宅过户3787套,环比下跌23.53%,创下除2月分以来近20个月的新低。
 
深圳开发商加速推盘回笼资金,还加大了特价房源的数量。深圳坪山区一名销售表示,坪山一个楼盘在10月推出9折特价房,单价低至2字头。同样板块内的另一处住宅,一口气推出60套房源清盘,价格同样低于3/平米。
 
一位新房代理机构负责人表示,近期龙岗一些住宅、公寓、商铺出现特价,理由居然是工程抵款。也就是说,开发商给施工方房屋冲抵工程款,现在施工方拿出房子来销售,这也太少见了。
 
一手房市场不景气,二手房市场日子更差。深圳中原研究数据显示,银湖豪宅片区、葵涌片区二手房,业主主动下调报价13.0%12.8%。侨城东、新洲、横岗荷坳、大鹏、后海湾、南山中心、龙华民治、布吉南岭片区下调幅度在6%以上。
 
一度热销的商务公寓,从之前抢著买,变成现在躺著选,网红盘失去了魔力。
 
看看这个网红盘,1021日网红盘香蜜湖公寓开盘。深圳新浪房产报导是,751套最后成交117套,去化率只有16%不到。“十一”前开盘的华润城三期公寓产品——冷、冷、冷,最后启动中介二、三级联动进行销售,目前去化率只有约31%
 
深圳公寓类产品的备案价,一般是同级别住宅的85%,如果遇到限价的住宅,公寓备案价基本和住宅持平。遭遇楼市震荡,只能降价,2018年初以来,最好的一批城区公寓扎推入市,想不到三季度风云突变,公寓一下子无人认领。
 
连华润城公寓都要全面推销,小面积高回报,公寓投资的最好时代,也已经过去了。
 
2、最重要的两个城市——楼市大降温
 
最重要的两个城市,北京、上海,房价降温。
 
上海是新房价格大降温。上海链家的数据是,201810月,全市新建商品住宅成交面积52.73万平方米,环比下跌24.74%,成交套数0.41万套,环比下跌29.32%910两个月,全市新房合计成交1万套,要知道,78月暑假里头,还有1.35万套。
 
10月供应的大部分一手房位于市区,面积不小,单价较高,导致去化率下降。10月、12个已公示摇号结果的市区楼盘中,有6个摇号组数低于房源数量,最低的建邦16区,摇号组数不足房源量的20%。从2018下半年以来,上海楼市月度新增供应量始终明显高于当月成交量,新房库存从6月末的3.59万套,上升到10月末的4.29万套。
 
去化压力越来越大,只能以价换量,就是,降价。摇号普遍冷清的郊区楼盘,成为价格调整的急先锋,浦东一个楼盘,8月推出近400套房源,只有80多组客户参与摇号。
 
一线标杆城市北京,成交量下降,连共有产权房都开始打折促销了。中原数据显示,北京10月二手房成交8879套,继2月后再次低于万套,成交量环比下降42%。大兴区瀛海板块共有产权房项目瑞福园,均价2.9万元/平米。95日摇号,1010日、11日选房之后,仍然剩余209套房源。
 
让人想不到的是,买房还送车位,对24层和顶层的业主送20年车位使用权,如果业主多付10%定金,能免费获赠一年物业费。
 
买一送一了,白菜市场到来。
 
3、承诺到期 中介扎堆涨房租
 
北上广深集体告别金九银十,北漂沪犹豫不决的时候,长租公寓倒是反手大涨。
 
《北京商报》报导,在北京海淀区大河庄苑小区租房的林晓,已经接到了我爱我家的涨租通知。这一套房将在119日到期,随后租金会从5700/月调高到7000/月,上涨22.8%。这距离北京中介协会联合头部租房企业,发出8·20租赁企业不涨价宣言,只过了两个月。
 
819日,北京中介协会召开会议,召集自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要租赁房企,共同承诺不涨租金,两个月拿出合计12万套存量房源投向市场。谁都没想到,不涨房租的承诺真的只持续了两个月。
 
龙头租赁企业上报给官方的数据,与市场实际走势相反。这到底是怎么回事?
 
北京房地产中介协会表示,截至1020日,十家租赁服务企业累计投放房源133131套。投放量超标完成,环比9月,北京住房租赁市场量价继续回落,成交量环比下降约8%
 
租金也在下降啊,自如整租租金环比下降5.5%,相寓租金环比下降4.3%,蛋壳租金环比下降0.1%。露出左脸说自己的房租环比下降了,然后,月底之前就通知房客,房租马上上涨?这是变相赶租客的节奏么?
 
从中介的角度来看,租房主要是赚中介费,中介费和租金直接挂钩。一次性拿出12万套房源后,中介本来就稀少的利润,会继续萎缩。从过去的每年上涨10%房租,到现在一次性提价20%,中介们想著要补涨。
 
11月之后,估计北京租房市场会迎来新一波房租上涨。依赖租房政策调控,房租也会和房价的限购限售一样,最终带来租金上涨,租赁运营商会以各种方式,补回利润。
 
观望的买房群体,面临两难选择,想买的房子买不起,指望著再跌个几万,房东嚷嚷著涨租金。
 
股市的春天快来了,楼市的春天也不远。但在这个冬天里,一线城市打了个喷嚏,二线城市跟著感到一阵恶寒,只剩三线还在狂欢中⋯⋯
    来源: 看中国 责编: Kitt

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