移民与美国地产

【看中国讯】美国是一个移民国家，这里居住著4200万来自全世界几乎每一个国家来的移民，大约占美国总人口的13%。移民对美国社会的方方面面，从政治、经济到文化、艺术都产生著巨大的影响。很多移民都是抱著一种追寻美国梦的理想来到美国的，而美国梦的一项内容，就是为自己和家人创造更好的生活。其中一个重要的物质标准就是拥有一套房产。那么，来自世界各地的移民对美国经济，特别是房地产业究竟产生著什么样的影响呢？

其实，除了那些超级富豪移民，大部分普通移民实现拥有房产的道路通常充满了艰辛。南加州大学的Gary Painter教授在一项研究中指出，大多数移民在来到美国5～10年后才能准备购买房产。根据美国人口普查的统计数字，在2016年，有40.7%的移民拥有房产，而美国本土出生的拥有房产的人数则为66.1%。

Painter教授指出，对于移民来说，购买房产意味著在当地社区中落地生根。通常，移民的定居会造成当地房价的上涨。吸引移民定居的地区通常是由于工作机会减少而导致居民外流的城市，这些城市吸引移民的地方就是这里的房价通常较低。当大批移民涌入之后，随著对当地经济发展的推进，很容易推高当地的房价。

哈佛大学的研究员George Masnick也指出，移民的涌入带动了一些走向衰落的城市的复兴，原因就是由于他们购买房产，在一定程度上保持了当地经济的稳定。

最典型的例子就是汽车城底特律。1950年，底特律有180万人口，是城市历史上的高峰。随著整个汽车工业的衰落，城市人口下降了63%。目前，底特律大都会区已成为来自中东移民的聚居区。这里居住的中东移民数量居全美第一。而密西根州的另一个城市汉姆切克是全美最大的穆斯林聚居区。来到这里的移民将房价的中间价位推到了6.1万美元。不过，由于川普新政限制六个穆斯林国家的居民进入美国，也让不少潜在的穆斯林购房者产生动摇。

来自世界各地的移民给本地的房地产市场带来的影响也并非都是正面的。根据麻省理工学院的一项研究，房价的增长速度与移民是否居住在购房地有关。移民不在购房地居住的地区房价的增长速度更快。造成这种现象的原因是本土出生的美国人更愿意与同样本土出生的美国人为邻。其结果就造成了房租的上涨，也使得原来社区居民的生活成本更高。

另外，低收入的移民容易造成公共服健康服务的紧张。比如，学校可能要雇佣更多能用双语教学的老师才能应对日益增长的不讲英文的学生。另外，移民的劳动价格相对于本地劳动力更低，因此雇主们更愿意雇佣移民工作。因为从事低工资工作，移民往往反过来又要从政府福利当中获得补偿。这一点给美国本土劳动力市场造成了很大影响。也让美国本土的蓝领工人抱怨他们的工作被移民抢走了。

在所有的移民群体中，硅谷高技术移民对地产市场的影响也不容忽视。这里聚居著大批印度裔移民。他们很多拥有高学历，普遍从事高科技行业。印度裔移民在加州圣荷西大都会区的人口比例达到5.2%，在旧金山大都会区的比例也达到2.1%。

来自中国的高净值移民也大量居住在气候温和的北加州地区。这些移民的一个特点就是喜欢大量购置房地产。

无论是从事高科技的印度裔移民，还是来自中国大陆的富豪，他们的进入在很大程度上推高了当地的房价。目前圣荷西房屋的中间价位已经达到101.5万美元。

在美国南部，移民对地产市场的影响则呈现另一种景象。以得州为例，这里聚居著大量西班牙语系的移民，其中很多来自墨西哥。过去十年当中，该州45%的首次购房者来自这些移民。

大量的西班牙语系移民在此购房，在很大程度上是受到西班牙语系的文化影响。构建房屋并永久地定居于此是西班牙语系文化中重要的内容。

不过，在新的移民政策环境中，非法入境者受到比较大的冲击。而与他们相关的那些人，比如通过婚姻关系进入美国的人，也就是通常被成为Dreamer的青年一代，受到了较大的影响。

这些人一旦因为身分问题而失去工作或被遣返，很可能造成无法偿还房贷而引起房屋被法拍。因此在德州，随著移民政策的进一步收紧，法拍屋的增加可能会成为一个新的问题。