房价上涨预期存在，调控效果总是有限

【看中国讯】中国央行发布《中国区域金融运行报告》对楼市形势表述认为，在严厉的房地产市场调控政策下，7月中国国内一二三线城市的楼市，出现不同程度降温，成交持续下降。报告指出，各地区将认真落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策要求，继续强化“因城施策”的房地产调控政策，全国房地产市场可能呈现成交回落、价格平稳略降的发展态势。只是房价上涨预期仍然存在，主因土地供应不足，部分城市甚至出现“面粉比面包贵”的情况；部分热点城市库存处于低位，短时间内市场供应紧张；以及居民投资渠道有限且回报不高。所以，要改变这种现状就得建立起房地产市场的长效机制，加强住房金融审慎管理，严格限制资金炒作住房，发展长期公共租赁住房。

可以说，这个报告对当前中国国内房地产市场形势的判断基本上把握核心问题所在，但是在寻找当前房地产市场问题的原因时则搞错了方向，而且与中央的“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策要求相冲突。在这种情况下，要找到化解当前房地产市场问题的方式时只能是大而化之了。

因为，对于7月份中国国内的房地产市场，同样是十分热闹的。比如，有媒体报导，说7月份大多数房地产上市公司的业绩都在下降，而且下降的幅度很大。也就是说，7月份住房销售形势不是太好，不过，从所公布的数据来看，尽管有不少房地产上市公司的销售业绩环比或与6月份比下降很大，但是同比则多数是在上升的，而且不少房地产企业在上半年已经完成了全年指标。事实上，就全国的情况而言，上半年房地产销售增长达到16%以上（这是在去年创历史新高基础上的增长），那么在今年上半年快速销售增长的房地产企业，7月份销售下降一些也是正常的。这些房地产企业也不愿意再如此高速增长。

还有，最近市场炒作火热的是北京的一些二手房的价格在下跌，北京周边的一些地方房价在下跌等。比如，有报导说北京的一套住房下跌了300万；也有报导说，北京周边一些地方的房价单价下跌了1万元等。这些数据看上去挺吓人的。可是，大家看过其内容就知道，下跌300万的住房，其价格在7000万以上，不要说这7000万住房价格是如何炒作上去的，只是按其报价下跌比例也不足5%，九牛一毛，算什么。同时，北京周边一些地方的房价，一年前每平方米就是1万元左右，但是在一年不到的短时间内炒作到3万多了。这时房价只要调整，肯定是首当其冲。即使每平方米下跌1万元，但比一年炒高时还高呢，所以这些现象根本上就不具有普遍性。

而央行的报告认为当前中国国内房地产市场的销售有所下降，房价趋稳，但房价上涨预期并没有改变。这个判断基本上把握到当前中国国内房地产市场的核心问题所在。报告肯定了当前的中国住房市场基本上还是一个以投机炒作为主导的市场。因为，如果当前中国住房市场是一个消费为主导的市场，其供求关系变化是，住房的销售下降，房价也会随之下降，而不是住房销售下降房价则稳定；只有住房是一个投机炒作为主导的市场，住房销售可以下降但房价则不下跌。因为，在这种情况下，住房销售下降是房地产调控政策使然，以及住房投机炒作者不降低住房价格，增加住房销售。

还有，报告还指出房价上涨的预期还存在。这才是当前中国国内房地产市场问题的核心所在。这不仅指出了当前中国国内房地产市场的性质仍然是以投机炒作为主导的市场。因为以消费为主导的市场，房价是由住房实质性的供求关系来决定。供给不足，需求增加，房价上涨；供给增加及需求减少，房价下跌。但是投资性的住房价格，与实质性产品的供求关系关联性不大，完全取决于市场预期。如果预期房价上涨，投资者就会涌入，增加投资需求及进一步推高房价；如果预期房价下跌，投资者不仅不会进入市场，甚至于会退出市场，需求减少、供给增加，导致房价进一步下跌。所以，只要房价上涨的预期存在，不仅住房投机炒作者还会涌入市场，房地产市场的性质也不可能转变，而且与“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策要求仍然是相当遥远。在这种情况下，住房市场要回到居住功能也是根本不可能的。在这意义上说，只要房价上涨的预期仍然存在，那么房地产市场调控政策效果总是有限的。

至于报告认为房价上涨预期仍然存在的原因分析，为何方向性不对，就在于报告与“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策要求相悖，认为居民投资渠道有限且回报不高，是其中的原因。如果房地产市场要重新定位，房地产市场要回归到居住功能，那么住房如何能够成为居民投资渠道呢？以往政府之所以要把住房市场作为居民投资赚钱市场，当前是以推高房价来增加GDP，来让土地财政膨胀，但目前政府的房地产调整政策要改变这种状态，要对中国房地产市场重新定位并让其回归到居住功能，住房投资赚钱功能自然要退出。如果住房投机赚钱不退出，房地产市场的调控政策能够起到作用更是有限。

报告在分析其原因时，认为房价上涨预期的存在在于土地供应不足，认为住房价格是成本定价。这其实也是前后矛盾的。因为，当前的住房市场既不是成本定价，也不是消费性供求关系导致房价上涨，而是市场预期决定。既然房价上涨预期仍然存在，住房市场就无法转型，房地产市场无法回归到居住功能。这种条件下房地产调控效果总是有限的。