中共楼市调控将至 80%开发商必死？

李克强3月5日两会期间在政府工作报告中首次提到“因城施策”去房产库存，同一天中共住建部针对一线城市房地产表态，称希望北京、上海、深圳、广州这四个城市采取措施稳定楼市。分析人士表示，今后大陆楼市调控措施将增加，由于房产过剩严重，未来恐有80%的房地产开发商被淘汰。

中共住建部称待售商品房面积约有7.18亿平方米，并对这四个一线城市提出5项措施，包括继续严格限购，同时实行严格的差异化税收和信贷政策；增加土地面积供应、增加中小套型的供应数量、打击违法行为、稳定市场等。

投行资本论坛分析表示，从中共住建部的表态看出，这几大城市将会进一步调控房地产，可能包括收紧购房资格、提高首付比例等，另外类似近期深圳要填海55平方公里的消息就是扩大城市面积的举动。

分析人士还提出质疑，中共住建部称“待售商品房面积约有7.18亿平方米”，但是公开资料显示，仅广东一省的待售商品房就为1.6亿平方米，所以住建部的数据令人不解，实际房产库存数据可能更多，市场很难消化这些库存，预计未来5年将有超过80%的房地产开发商会被淘汰，中国房产市场风险在加大。

主要原因是，一方面房产库存量大，另一方面大陆房产仍在不断“大兴土木”，产能仍在扩大。如果按中共国家统计局的数据，截止到去年12月份，在建未售面积约为73.5亿平方米，待开工面积超过8.5亿平方米。

如果按照2015年城市商品房的销售量（11.2亿平方米）来算，未来5年的建房面积将出售给超过一亿人，才没有库存，但从目前高居不下的房价和城市安置率来看，远远达不到这个数字。一些城市想鼓励农民工和刚毕业的大学生购房，但他们的收入正属于大陆买不起房的人群。

另外这也增加了银行的贷款压力，以及整个金融系统的风险。如果信贷无法维持，或者人民币贬值、资金撤出房地产市场，房地产泡沫恐难以维持。而一旦房价大跌，易出现信贷违约，将直接冲击金融体系。

有业界人士将大陆房产库存称为“昂贵的库存”，主要是房地产商的开发成本高，所以降价的可能性很小。现在有个别城市设法减少房产开发商的成本，比如江西省南昌市降低调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率，由原来的24%下调为22%。

但是开发商的高成本主要来自多年来被推升的地价。从1990年代中共“圈地”开始的土地财政，中共官商勾结，大规模经营土地、开发房产，贪腐官员中饱私囊，直接导致地价房价攀升，以及出现大量库存，而真正需要房产的普通民众却因高价望而却步。